Uma prática muito comum no mercado imobiliário é aplicada por incorporadoras ou construtoras que estipulam vantagens a si mesmas quando da elaboração da minuta da convenção condominial.
Em casos de empreendimentos novos, onde muitas unidades ainda não foram comercializadas pelas construtoras, a minuta da convenção prevê o benefício de que a construtora pague percentual diferenciado, a menor, relativo à taxa condominial das unidades ainda não comercializadas, das unidades que a construtora ainda não vendeu, das quais, portanto, é a proprietária.
Essa conduta traz prejuízos aos demais condôminos que, consequentemente, terão que arcar com o “desconto” concedido à construtora, no tocante ao rateio das despesas condominiais, causando oneração aos demais, em favor daquela.
Tal prática se tornou muito comum no mercado imobiliário, fazendo com que, necessariamente, muitos casos fossem submetidos à apreciação do Poder Judiciário. O assunto não tinha entendimento uníssono pelos julgadores nos Tribunais de Justiça dos Estados Brasileiros, fazendo com que a matéria fosse remetida à apreciação do Superior Tribunal de Justiça, que estabeleceu para este tipo de cláusula, o entendimento reto, de plena nulidade (REsp 1.816.039), pois viola a regra da proporcionalidade prevista no artigo 1334 do Código Civil, senão, vejamos:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
Neste sentido, o Poder Judiciário deixa claro que a possibilidade de a convenção estabelecer forma de cálculo das taxas condominiais, que podem ser por fração ideal ou igualitária, é plenamente válida, sendo a prática de desconto ora discutida, totalmente inválida, condenando a construtora ao pagamento das diferenças pagas a menor, conforme base de cálculo estabelecida na convenção condominial.
Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil. Pós-graduada em Direito Processual Civil, atua na área do Direito Imobiliário - ramo condominial.
OAB/SC 29.431
