Atualmente, no Brasil, condomínio é considerado um ente despersonalizado porque não tem personalidade jurídica, embora possua CNPJ. Isso significa que o condomínio não é uma pessoa jurídica, mas sim uma massa patrimonial.
Apesar disso, os condomínios podem realizar algumas atividades específicas, como contratar funcionários, pagar tributos e até mesmo ingressar com ações judiciais, mas sempre em nome coletivo e representados por um síndico.
A ausência de personalidade jurídica limita a autonomia do condomínio, especialmente em questões patrimoniais e contratuais.
Em 2021, o Senado aprovou o Projeto de Lei nº 3.461/19, que propõe que os condomínios possam adquirir personalidade jurídica ao se registrarem no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, com consequente alteração do artigo 44 do Código Civil. Com essa transformação, os condomínios poderiam realizar atos como a compra de imóveis em seu próprio nome, o que traria maior funcionalidade e segurança jurídica às suas operações. Essa mudança também permitiria que os condomínios fossem tratados como pessoas jurídicas sui generis, com direitos e deveres mais amplos.
As diferenças entre ter ou não personalidade jurídica, são:
• Capacidade Jurídica: sem personalidade jurídica, os condomínios têm capacidade limitada, enquanto com a personalidade jurídica, poderiam atuar de forma mais independente;
• Responsabilidade: a transformação poderia trazer maior clareza sobre a responsabilidade civil e patrimonial do condomínio;
• Autonomia: com personalidade jurídica, o condomínio teria maior autonomia para gerir seus bens e interesses;
• Reconhecimento Legal: a mudança eliminaria ambiguidades legais, como a discussão sobre a possibilidade de danos morais ao condomínio, questão que é alvo de grande debate jurídico.
Com o crescimento dos empreendimentos imobiliários, quando condomínios passam a figurar como verdadeiros clubes de moradia, com orçamentos gigantescos, sem este reconhecimento, acabam se limitando diante dos entraves legais que são impostos, impedindo a expansão dos serviços ofertados aos condôminos.
Possivelmente, a matéria será alcançada pela reforma do Código Civil. A ideia é resolver problemas burocráticos e garantir maior segurança jurídica, permitindo que condomínios sejam reconhecidos como sujeitos de direitos e obrigações, entre outros aspectos. Isso inclui o registro em cartório para complementação da sua personificação.
FERNANDA MACHADO PFEILSTICKER SILVA
Advogada OAB/SC 29.431
