Muito comum, no ambiente condominial, dúvidas sobre a responsabilidade alusiva a taxa condominial quando o imóvel é alugado.

Antes de adentrar e destrinchar o que é responsabilidade do inquilino ou do proprietário nas despesas que formam a taxa condominial é importante explanar sobre a obrigação da coisa, dita obrigação “propter rem”.

O que é obrigação “propter rem”? É uma obrigação real, que decorre da relação entre o devedor e a coisa. Ou seja, o proprietário é responsável pela coisa (imóvel) e dela decorre a responsabilidade exclusiva sobre seu patrimônio, sendo que este arcará com os débitos advindos do uso da coisa, como por exemplo: IPTU, taxa condominial, financiamento, entre outros, independente quem tenha gerado tal débito. (Artigo 1.345 do Código Civil)

Muito embora a obrigação da coisa (imóvel) seja exclusivamente do proprietário e no caso de inadimplemento este arcará com o débito condominial (obrigação propter rem), mesmo que tenha subsidiado sua obrigação a terceiro. Porém, quando imóvel está alugado, a lei de inquilinato garante que na vigência do contrato de locação e para fins de adimplemento, as despesas lançadas nos boletos podem ser “divididas” entre proprietário (locador) e inquilino (locatário).

Sendo assim, para realizar o pagamento das taxas condominiais na vigência do contrato de locação quem paga o quê?

Insta esclarecer qual a diferença entre despesas ordinárias e extraordinárias. Despesas ordinárias dizem respeito as despesas oriundas da manutenção e da realização de pequenos reparos de emergência do condomínio e as despesas extraordinárias dizem respeito a benfeitorias realizadas no prédio e em todo o condomínio, visando agregar valor ao imóvel.

Uma dúvida muito recorrente, que muitas vezes são apresentadas aos síndicos, é sobre o fundo de reserva: quem paga? Depende! Quando a reposição do fundo de reserva alude despesas ordinárias, este pode ser arcado pelo inquilino se tais despesas surgirem na vigência do seu contrato de locação. Porém, se a reposição do fundo de reserva está sendo constituída para despesas extraordinárias, este será obrigação do proprietário locador.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é advogada, Pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil. Pós-graduada em Direito Processual Civil e atua na área de Direito Imobiliário com foco no ramo condominial.
OAB/SC 29.431