A diferença entre convenção e regimento interno

A diferença entre convenção e regimento interno


Mecanismos legais, a convenção e o regimento disciplinam e regulam a conduta nos condomínios

Normas e regras criadas para a organização dos condomínios e para ajudar a manter a boa convivência entre os moradores, a convenção e o regimento interno têm finalidades distintas e não podem ser contraditórias ou tratar do mesmo assunto.

Diretor de uma administradora de condomínios em Florianópolis, Rodrigo Machado explica que a diferença é que a convenção é um documento jurídico similar ao estatuto de uma associação ou clube, ela dita as regras gerais de uso, direitos, deveres, obrigações e administração. “Considerada um documento público, a convenção é registrada no Cartório de Imóveis e acompanha eternamente a matricula mãe dos imóveis, mesmo quando atualizada. Quando alterada, necessita de dois terços dos condôminos votantes em assembleia para aprovação”, esclarece Rodrigo.

Conduta

Com relação ao regimento interno, o administrador explica que nesse documento se estabelecerão as normas para o comportamento e a conduta dos moradores. “O regimento regulamenta a convivência entre os condôminos, indicando o que pode e o que não pode fazer no dia a dia. É como as regras de um jogo”, explica.

Advogado e consultor na área do direito imobiliário, Dennis Martins lembra também que ambos são aplicáveis não só aos condôminos, mas também a todo aquele que ingressa ao condomínio. “Citando um exemplo prático, enquanto na convenção constará a destinação dada à determinada área comum é no regimento interno que se encontrarão as regras para o seu uso e as penalidades pelo uso inadequado”, exemplifica.

Rodrigo esclarece que nas convenções geralmente constam itens como a fração das unidades no preâmbulo, bem como, a área total construída do empreendimento, as metragens das unidades, as regras sobre a administração do condomínio, sobre as assembleias e sua obrigatoriedade, as receitas e despesas do condomínio, a obrigatoriedade do seguro e as penalidades previstas por infrações. “A construtora é obrigada a, na incorporação dos imóveis, escriturar uma minuta de futura convenção para que o comprador possa saber sob quais regras foi criado o empreendimento e depois os condôminos a transformarão em convenção definitiva mediante uma assembleia”, relata.

Dennis ressalta que, no mínimo, devem constar da convenção os requisitos previstos no artigo 1.334 do Código Civil, que contempla, por exemplo, a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições, a forma de administração, dentre outros.

Uma extensão da convenção, o regimento interno é feito pelo próprio condomínio, normalmente por uma administradora que passa uma minuta inicial ao síndico e aos moradores para avaliarem e depois ser deliberada em uma assembleia. “A convenção necessita da votação de dois terços dos condôminos e maioria simples para aprovação, já o regimento não necessita de quórum qualificado salvo dispositivo contrário na convenção”, explica Rodrigo Machado.

Mas, apesar da regra dos dois terços existem matérias, como por exemplo, a alteração da destinação do condomínio, que chegam a exigir a unanimidade dos votos dos condôminos.

Diferença entre convenção e regimento interno
Dennis Martins, advogado e consultor na área do direito imobiliário

Atualização

No caso de convenções antigas, em que não constem legislações recentes, Rodrigo explica que é preciso atualizar e alterar para que atendam as necessidades dos condomínios. “A sugestão é que se faça a alteração sempre que uma nova legislação impacte diretamente sobre algum artigo”.

Os documentos, para terem validade, devem ser registrados em cartório. “A convenção, bem como o edital de convocação, a ata da assembleia, a lista de presença assinada e reconhecida por todos os condôminos, e a convenção aprovada assinada pelo síndico são registrados no Cartório de Imóveis. Já o regimento, juntamente com o edital de convocação, lista de presença, ata que aprova ou altera o regimento e o regimento assinado pelo síndico, são registrados no Cartório de Títulos e documentos civis”, orienta.

 

Matéria originalmente publicada em 08/06/2016

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