No mês de maio deste ano a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) apresentou um entendimento que altera profundamente a gestão de unidades autônomas em condomínios edilícios. No julgamento do Recurso Especial (REsp) 2.121.055, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, o tribunal definiu que a exploração de imóveis via plataformas de short stay, como o Airbnb, descaracteriza a destinação residencial. A decisão estabelece que a prática só é legítima mediante autorização expressa na convenção, aprovada por quórum de dois terços dos condôminos.

A análise jurídica da ministra Andrighi fundamentou-se na atipicidade desses contratos. O colegiado entendeu que o modelo não se submete à Lei de Locação (Lei 8.245/1991), por carecer da estabilidade característica da moradia, nem à Lei de Turismo (Lei 11.771/2008), por não configurar hospedagem hoteleira formal. Essa natureza híbrida retira do usuário as garantias típicas do inquilinato, como o direito de renovação, e impõe ao condomínio o desafio de regular uma atividade de exploração econômica profissional em áreas originalmente destinadas ao convívio estritamente residencial.

O ponto central do acórdão reside na interpretação do artigo 1.336, IV, do Código Civil (CC), que impõe ao condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação da edificação. Para o STJ, a alta rotatividade e o caráter comercial do short stay rompem com o sossego e a segurança coletiva. Assim, a mudança de uso exige a alteração formal da convenção, respeitando o quórum qualificado previsto no artigo 1.351 do CC. A votação apertada (5 a 4) reflete a tensão entre o direito individual de propriedade e o direito real de destinação, que vincula todos os moradores.

Para condomínios que desejam se adequar à nova realidade ou para incorporadoras que lançam empreendimentos vocacionados, a redação das cláusulas tornou-se crítica. Recomenda-se que a autorização não seja genérica, mas detalhada para evitar litígios interpretativos. Uma cláusula eficaz deve definir precisamente o conceito de "estadia de curta temporada", estabelecendo limites de ocupação e responsabilidades objetivas do proprietário por danos causados por seus hóspedes às áreas comuns.

Sugere-se a inclusão de dispositivos que condicionem a atividade ao cumprimento de um regulamento de uso específico. Este documento deve prever procedimentos rigorosos de check-in, identificação prévia de usuários junto à portaria e a proibição de eventos ou festas nas unidades. Além disso, é prudente estabelecer a obrigatoriedade de um seguro de responsabilidade civil e a criação de um fundo de reserva suplementar para custear o desgaste acentuado das áreas comuns decorrente da maior rotatividade.

Em suma, o cenário pós-decisão exige que síndicos e investidores abandonem a informalidade. A segurança jurídica agora depende de uma engenharia contratual robusta, que harmonize a rentabilidade do ativo imobiliário com as normas de convivência e a preservação da natureza residencial do condomínio.

Para as incorporadoras o julgado figura como uma excelente oportunidade de mercado para a produção de unidades autônomas com tipologia estúdio, posto que o fluxo de usuários de plataforma de short stay em empreendimentos que não possuem tal autorização na convenção será redirecionado para novos empreendimentos já projetados arquitetonicamente e juridicamente para acomodar esta modalidade de utilização.

Como o assunto se tornou importante e tem gerado muita instabilidade jurídica, todos os processos envolvendo a matéria locações por aplicativos estão suspensas pelo STJ para que o assunto seja pacificado através do tema 1.443 e criará uma tese vinculante.

Gustavo Camacho, advogado, especialista em Direito Condominial e sócio da Panno Waknin & Camacho Sociedade de Advogados