É comum que se acredite que o síndico possui autonomia para decidir qualquer assunto relacionado ao condomínio. No entanto, essa percepção está equivocada. Embora seja o representante legal do condomínio e responsável pela administração cotidiana, seus poderes encontram limites na legislação, na convenção condominial, no regimento interno e, principalmente, nas deliberações da assembleia.

Algumas decisões são de competência exclusiva da coletividade e não podem ser tomadas de forma unilateral pelo síndico.

Um exemplo clássico é o aumento da taxa condominial ou a criação de rateios extras, salvo situações excepcionais e urgentes, despesas extraordinárias devem ser submetidas à aprovação dos condôminos em assembleia, observando-se o que determina a convenção, os limites legais, e subordinados aos quóruns previstos no Código Civil.

O mesmo ocorre com a realização de obras. Enquanto intervenções necessárias para conservação e segurança podem ser realizadas pelo síndico, obras úteis ou voluptuárias dependem de aprovação da assembleia, respeitando os quóruns legais específicos. Até mesmo determinadas obras necessárias, quando de elevado custo e sem caráter emergencial, devem ser levadas ao conhecimento dos condôminos.

Outra limitação importante diz respeito à alteração da destinação ou da forma de utilização das áreas comuns, o síndico não pode, por iniciativa própria, transformar um salão de festas em academia, restringir o uso de espaços comuns ou modificar sua finalidade sem a devida autorização assemblear, quando exigida.

Também merece atenção o uso do fundo de reserva, esse recurso possui finalidade específica, normalmente prevista na convenção, e não pode ser utilizado discricionariamente para qualquer despesa ou investimento, sob pena de violação das regras internas do condomínio.

Da mesma forma, o síndico não pode deixar de cumprir as disposições da convenção, do regimento interno ou simplesmente ignorar decisões regularmente aprovadas em assembleia. Sua função é executar e fazer cumprir essas normas, e não as substituir por escolhas pessoais.

Administrar um condomínio exige equilíbrio entre autonomia e respeito aos limites legais. O bom síndico conhece exatamente quais decisões pode tomar sozinho e quais dependem da manifestação da coletividade. Essa postura fortalece a segurança jurídica, evita conflitos e contribui para uma gestão transparente, eficiente e alinhada aos interesses do condomínio.

Por Dra. Fernanda Pfeilsticker Advogada especialista em Direito Condominial