A ABNT NBR 17170:2022, norma técnica que estabelece diretrizes e prazos de garantia para edificações — traz uma exigência fundamental, muitas vezes ignorada pelos condomínios: as garantias construtivas estão condicionadas à correta utilização, operação e manutenção do empreendimento, conforme o manual respectivo e a ABNT NBR 5674, que disciplina o sistema de gestão de manutenção.

Isso significa que a garantia não é absoluta. O item 6.4 da norma enumera situações que podem acarretar a perda da garantia, e o Anexo A detalha, nos incisos a a k, as hipóteses concretas. Entre elas, destacam-se: a inobservância do manual de uso, operação e manutenção; a falta de execução do programa de manutenção previsto; a utilização da edificação em desacordo com o projeto; reformas e alterações executadas sem projetos e responsáveis técnicos; a não execução das manutenções por profissional habilitado; e a ausência de registros de manutenção.

A norma define, no item 3.10, o conceito de "falha de uso, operação ou manutenção" como aquela decorrente de utilização inadequada ou ausência de manutenção. Trata-se de elemento central: quando a patologia construtiva tem origem nessa falha, o construtor ou incorporador pode se eximir da responsabilidade. Na obra Vícios Construtivos, Garantias e Responsabilidades na Construção Civil (2025), alerto que a gestão negligente das manutenções configura, à luz do Código de Defesa do Consumidor, culpa exclusiva do consumidor, sendo esta uma excludente de responsabilidade prevista no art. 14, §3º, II do CDC. Rompido o nexo causal entre a falha construtiva e o dano, o dever de reparar se desfaz.

Para o síndico, a consequência é direta. Sem um sistema de gestão de manutenção estruturado, com plano de manutenção preventiva, rotinas de inspeção, registros documentais e contratação de profissionais habilitados, o condomínio pode perder garantias de até 5 anos sobre sistemas estruturais, hidrossanitários e de vedação externa. Pisos, revestimentos, impermeabilização, esquadrias e pinturas, com prazos de 1 a 3 anos, também ficam descobertos.

A NBR 5674 exige que o condomínio mantenha um programa de manutenção com planos, procedimentos e registros. A NBR 16747, por sua vez, estabelece a metodologia de inspeção predial que identifica anomalias e classifica sua prioridade. A inobservância dessas normas não apenas compromete a durabilidade do edifício como também afasta a cobertura garantida.

A mensagem é clara: a garantia é um direito que precisa ser cuidado. Manter o edifício em conformidade com as normas técnicas não é mera recomendação, é condição legal e técnica para preservar a proteção que o incorporador e o construtor ofereceram. A gestão competente das manutenções é, portanto, o melhor seguro do condomínio contra vícios construtivos e prejuízos irreparáveis.

Gustavo Camacho, advogado, especialista em Direito Condominial e sócio da Panno Waknin & Camacho Sociedade de Advogados