A inadimplência condominial costuma ser percebida apenas quando o boleto não é pago. No entanto, o sucesso da cobrança começa muito antes: na organização do condomínio.
Quando se fala em inadimplência condominial, a atenção normalmente se volta ao momento em que a taxa deixa de ser paga: cobrança amigável, negativação, protesto, acordo ou ação judicial. Contudo, a efetividade da recuperação do crédito não começa no boleto vencido e tampouco no ajuizamento da execução.
Ela começa muito antes, na organização documental, na qualidade das deliberações assembleares, na atualização da convenção e na identificação correta dos responsáveis pelas unidades.
O crédito condominial pode ser cobrado judicialmente por execução, desde que esteja previsto na convenção ou aprovado em assembleia e seja documentalmente comprovado. Para isso, não basta existir uma planilha com valores em aberto. É necessário demonstrar, com clareza, a origem da dívida, o critério de rateio, os encargos aplicados e quem efetivamente responde pela unidade.
Outro ponto decisivo é o cadastro condominial. O condomínio não pode se limitar a conhecer o morador ou o destinatário do boleto. Precisa conhecer o titular da unidade e manter informações atualizadas sobre matrícula, proprietários, CPF ou CNPJ, endereços, copropriedade, inventário, usufruto, locação, alienação e eventuais procurações.
Convenções desatualizadas, atas genéricas e cadastros incompletos frequentemente atrasam a recuperação do crédito. Uma ata que não informa adequadamente valores, parcelas, vencimentos ou forma de rateio pode gerar discussões sobre a própria exigibilidade do débito. Da mesma forma, cobrar quem não é mais proprietário, ignorar coproprietários, inventários, usufrutos ou alterações na matrícula compromete a efetividade do processo.
Por isso, convenção atualizada, assembleias bem registradas, matrículas recentes e cadastros robustos não são mera burocracia. São instrumentos de proteção financeira do condomínio.
O Jurídico é a última etapa da cobrança, mas o resultado judicial é construído por toda a gestão condominial.
Documentação organizada hoje significa recuperação de crédito mais rápida, segura e efetiva amanhã.
Dra. Fernanda Pfeilsticker Advogada especialista em Direito Condominial
