Enchentes e os direitos dos condomínios e moradores

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 A situação por qual passa o Rio Grande do Sul neste mês de maio levanta uma série de alertas que vão desde as mudanças climáticas, onde casos extremos como esse são cada vez mais comuns, até o papel do estado quanto a promover atitudes que foquem no clima de forma geral, assim como a importância de se colocar em prática um conjunto de ações que visem não só buscar evitar como também encontrar soluções que protejam as cidades e seus cidadãos.

Trazendo para o lado dos condomínios, nesse sentido, quando ocorrem catástrofes como essas, surge sempre a dúvida ao buscar se responsabilizar quem é o culpado quando um empreendimento fica em parte debaixo d’água.

Seguro obrigatório

Primeiro precisa se entender que todo condomínio obrigatoriamente tem contratado o seguro obrigatório, como determina o art. 1.346 do Código Civil. No caso de seguro com cobertura simples, o mais tradicional quando falamos nesse obrigatório, são cobertos os danos decorrentes de ventos com velocidade superior a 54 km/h que provoquem danos às áreas comuns, unidades autônomas e equipamentos pertencentes ao condomínio. Nas unidades autônomas, o que se cobre é a construção (paredes, pisos, forros, esquadrias, portas, janelas, louças e metais sanitários, tubulações elétrica e hidráulica, acabamento e pintura). O seguro condominial não cobre perdas com móveis, carpetes, tapetes, decoração, vestuário, animais, plantas, bebidas, utensílios, equipamentos e objetos de uso pessoal dos condôminos.

Somado a isso, é imprescindível estar com os pagamentos do seguro em dia, já que a inadimplência fará com que o prêmio não seja pago. Além disso, em caso de grandes tempestades, é essencial que a gestão faça um ótimo trabalho preventivo em relação à limpeza de ralos, grelhas, calhas nos subsolos, térreo e barrilete (topo do prédio), além de verificar toldos, coberturas, telhados, antenas, bem como revisar árvores que podem cair e prejudicar as instalações do condomínio.

Lembre-se: se algumas normas de segurança não forem cumpridas, a seguradora não arcará com as consequências dado o fato de o condomínio não estar em dia com suas obrigações. Dessa forma, o condomínio seria corresponsável.

Além disso, tanto a gestão do condomínio quanto o condômino, na hora de fazer o seguro, precisam estar atentos ao contrato e observar de fato o que a seguradora está oferecendo na “modalidade” escolhida.

Isso porque muitos contratos têm “cláusulas de exclusão” que abarcam diferentes aspectos, que vão desde guerra até desastres naturais, algo que, dependendo da gravidade das tempestades e enchentes, se configuraria dessa forma.

Por isso, com essas situações climáticas extremas se tornando comuns, havendo a possibilidade, é válido a gestão procurar contratar uma apólice ampla que acabará cobrindo automaticamente questões como desmoronamento, alagamento etc.

E os moradores?

Como apontado acima, ao falarmos daquilo que se encontra dentro das unidades privativas, bem como quando falamos de carros na garagem, o seguro obrigatório não se responsabiliza por essas questões e sim apenas por aquelas estruturais. Dessa forma, é essencial que o condômino faça um seguro individual para a sua casa, bem como para o seu veículo. O condomínio só será responsabilizado se ele concorreu para o acidente ou para o dano, como por exemplo, no caso de não ter feito a manutenção no encanamento e disso decorreu o dano no veículo.

A responsabilidade do poder público

Em alguns casos, o poder público pode ser responsabilizado civilmente por danos causados por enchentes, especialmente se for comprovado que houve negligência na implementação de medidas preventivas ou na resposta de emergência. Normalmente, a causa desses danos é a ausência de manutenção nas galerias pluviais e bueiros, por exemplo.

Essas responsabilidades variam de acordo com a esfera governamental e estão sujeitas à legislação específica e jurisprudência aplicável no país.

De forma geral, a jurisprudência entende que é de responsabilidade do governo reparar danos causados por negligência do próprio governo, não podendo esse, em teoria, alegar que as chuvas, neste caso, foram muito acima do normal, já que o básico voltado para prevenções de enchentes não foi feito.

Ainda assim, no caso em questão, dada a grande quantidade de atingidos, sabemos que se parar no tribunais, situações como essa podem se estender por décadas.

Conclusão:

Voltando aos condomínios, é imprescindível que a gestão procure, como comentado, fazer um seguro mais amplo caso esteja em local onde situações de enchentes são comuns, bem como os moradores fazerem seus seguros individuais.

Além disso, é válido a gestão não só manter as manutenções em dia e resolver possíveis focos que deem ensejo para alagamento, como também busque mecanismos de alerta para informar a comunidade quando de situações graves a fim de se precaver como, por exemplo, parar o carro em outro local, caso um piso da garagem tem a tendência de alagar.

Para além disso, torcemos para que a situação no Rio Grande do Sul se resolva, que o poder público assuma onde errou e procure se planejar através de ações preventivas para que tragédias como essa nunca mais ocorram em nosso país.  

*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Presidente da Comissão Especial de Direito Condominial no Conselho Federal da OAB e Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP.

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