Barulho, sujeira, bagunça, custo, imprevisto, normas, são sinônimos de reformas em condomínio! Reformas, tanto na área comum, quanto na área privativa de uma unidade, podem trazer dor de cabeça para a administração condominial.
Há leis e normas que regulamentam tanto para as obras nas áreas comuns quanto nas áreas privativas de uma unidade. Estas normas visam prevenir e sanar os problemas geralmente enfrentados nos condomínios para realização de reformas.
No Código Civil, artigos 1341 até 1343, elencam as classificações das reformas em condomínio, sendo elas:
Necessárias: obras de conservação e segurança – não precisam aprovação em assembleia;
Úteis: obras de facilitação da vida dos condôminos e acesso ao condomínio – precisam do quórum de maioria simples para aprovação em assembleia;
Voluptuárias: obras de melhoria para lazer e estética do condomínio – precisam do quórum qualificado de 2/3 dos condôminos para aprovação em assembleia.
O Código Civil traz regras básicas, porém há outras normas trazidas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que aludem as normas para regular reformas nas unidades privativas (apartamentos) por meio da NBR 16.280 que trata especificamente das reformas em edificações, pois qualquer alteração dentro da edificação pode causar danos estruturais.
A norma elenca a obrigatoriedade de comunicar a administração condominial sobre a obra pretendida e apresentação da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) elaborada por profissional da engenharia ou da arquitetura.
Passos básicos para efetivação de obras no condomínio: unidades autônomas versus área comum
Unidades autônomas:
• Apresentação à administração condominial de documento assinado pelo responsável técnico (arquiteto ou engenheiro);
• Sem aprovação em assembleia, custeio pelo proprietário;
• Seguir os horários autorizados;
• Verificação pós-obra ao encargo do proprietário.
Área comum:
• Submeter à assembleia para aprovação dos condôminos (dependendo do tipo de obra, reformas de emergência não são necessárias aprovação em assembleia);
• Ratear o custeio conforme prevê a convenção condominial, caso de omissão pela convenção, utilizar fração ideal conforme determinação legal;
• Seguir os horários autorizados;
• Dependendo do tipo de obra, deve acompanhar com vistorias e realizar as manutenções para evitar reincidência do problema.
Portanto, mesmo havendo normas, etapas as serem cumpridas e atendidas, a diligencia da gestão condominial sempre fará a diferença na condução das obras, bem como nas manutenções necessárias e a responsabilização dos encarregados.
Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil e pós-graduada em Direito Processual Civil. Atua na área do Direito Imobiliário, ramo condominial.
