Hoje é dia de Rock bebê! E no dia do rock, 13 de julho, eu trago uma história muito conhecida no universo corporativo para poder compartilhar com vocês. É a história da banda Van Halen e o pote de chocolates M&M’s no camarim.

É verdade que nas décadas anteriores muitos sonhavam em ter uma banda de rock e viver todos os clichês do “mainstream” do mercado fonográfico da época. Era comum as celebridades fazerem exigências para o camarim como: um número insano de toalhas brancas; garrafas de água mineral de fontes exóticas; uma cesta de frutas fora de época ou raras na região do show.

A revista Rolling Stone certa vez escreveu sobre as exigências da banda Van Halen, e do curioso caso do pote de chocolates M&M’s. A banda costumava encaminhar um contrato para os produtores locais com um documento de 53 páginas, onde entre outras exigências estava incluso um pote de M&M’s sem os de cor marrom. Em uma ocasião a banda se recusou a realizar um show, pois o pote com M&M´s que estava no camarim possuía os de cor marrom.

A justificativa para tamanha “birra” só apareceu anos depois quando um integrante da banda relatou o fato e explicou que para executar um show era necessário cumprir com várias conformidades previstas no contrato, onde estavam incluídos itens que preservariam a integridade física dos membros da banda e da equipe. E que se um produtor cumprisse com o detalhe dos M&M’s no camarim sem os marrons era provável que eles cumprissem com as minúcias exigidas nos outros itens do contrato. Como a banda não tinha tempo hábil para verificar todos os itens das 53 páginas do contrato usavam as exigências do camarim como termômetro. E aí decidiam prosseguir ou não com o show.

Agora caros colegas, e se os condôminos possuíssem seus M&M’s para avaliar as conformidades das sindicatura de seus condomínios, será que passaríamos no teste? E se eu contar que existe um M&M’s para isso e que ele se chama CAMS$EL. Tenho certeza que você nunca ouviu falar dele, pois foi inventado por mim e só uso com os membros mais próximo da equipe da minha empresa de síndico profissional, mas agora vou compartilhar com vocês.

CAMS$EL é na verdade uma sigla que contempla 7 itens primordiais na gestão condominial e que não raro encontramos alguma inconformidade quando assumimos um condomínio. Na verdade, nos primeiros 3 meses, período que chamamos de diagnóstico, nos concentramos integralmente nesses 7 itens, ou melhor dizendo, corrigindo esses 7 itens. E tenho certeza que um condômino, ao familiarizar-se com a situação de um desses itens, teriam um efeito M&M de qualquer sindicatura. Mas afinal de contas o que é cada uma dessas letras dessa sigla?

“C” de CND - Toda investigação ou diagnóstico do condomínio inicia pelas Certidões Negativas de Débito municipais, estaduais e federais. Não raro encontramos inconformidades com relação a retenções e pagamento de tributos. É comum também exigirmos as CND’s das empresas que têm contratos e prestam serviços para o condomínio.

“A” de Alvará de funcionamento ou de Habite-se da edificação - Observando leis municipais, estaduais e federais. A renovação do alvará de funcionamento dos prédios comerciais e do habite-se de prédios multifamiliares residenciais seguem regras locais peculiares a cada estado e municipalidade. É muito comum a exigência da renovação desse alvará anualmente na maioria das cidades, porém os prazos e as exigências seguem padrões de infraestrutura das prefeituras e corpo de bombeiros que acompanham parte do processo de aprovação das conformidades da edificação referentes ao projeto preventivo de incêndio e necessitam de um efetivo para cumprir com as vistorias in loco.

“M” Manual da edificação - É uma obrigação da construtora entregar um manual da edificação, onde estão previstas as manutenções obrigatórias. O não cumprimento com algumas destas manutenções podem acarretar na desobrigação da construtora em indenizar o condomínio na eventualidade da cobrança de alguma garantia ou em um processo por vícios construtivos contra a construtora ou semelhantes.

“S” Seguro - Previsto nos artigos 1.346 e 1.348, IX cc a contratação do seguro da edificação é obrigatória, porém não é exigido nenhum rol de coberturas além da destruição total ou parcial por incêndio. Mas com o advento da modalidade de seguro multirrisco no início da década de 90 é possível se contratar diversas coberturas acessórias além das que contemplam os danos por incêndio. Coberturas de vendaval, danos elétricos, responsabilidade civil, garagista e vidas funcionários não só costumam ser negligenciadas, como também as mudanças nas condições gerais dessas coberturas nas apólices não são acompanhadas por síndicos e corretores que não são dedicados a atender condomínios. Outro detalhe importante é que as convenções coletivas de trabalho dos funcionários de condomínios de algumas localidades costumam exigir coberturas para o seguro de vida dos funcionários que não são contempladas pelos produtos de muitas seguradoras.

“$” o Cifrão remete a gestão dos recursos financeiros do condomínio - Há muito o que se observar com relação a gestão dos recursos financeiros do condomínio. Desde a simples divisão das despesas, onde se é necessário confirmar e verificar o critério adotado na convenção do condomínio para o processo. E caso seja esse a fração ideal, realizar uma verificação se os percentuais descritos na convenção correspondem com os praticados na planilha de divisão de custos. Verificar se a previsão orçamentária prevista nos artigos 1.348, VI e 1.350 do CC contemplam todas as despesas do condomínio. E se não é necessário uma readequação para cumprir com as obrigações financeiras do condomínio. Também é importante ter uma ferramenta de gestão de inadimplência previamente determinada e aprovada pela coletividade. Já que a obrigação do síndico de cobrar os devedores está prevista no artigo 1.348, VII.

“E” de eSocial - Instituído pelo governo federal em 2014, o eSocial, em linhas gerais, foi criado para ser um sistema de coleta de informações trabalhistas, previdenciárias e tributárias. Desde maio de 2021 o envio da Folha de Pagamento também passou a ser obrigatório, além de pagamentos, informações complementares ao fechamento e o fechamento em si. No dia 10 de janeiro de 2022 ocorreu a Fase 4 para o Grupo 3, que contempla os condomínios, para envio dos eventos relacionados à Segurança e Saúde no Trabalho. É comum constatar que estas exigências não estão sendo cumpridas em nossos diagnósticos iniciais.

“L” de LGDP - A maturidade com relação a Lei Geral de Proteção de Dados nos condomínios eu costumo dizer que é o M&M marrom do pote de M&Ms. É muito raro encontrar um condomínio onde já foi realizada alguma ação ou processo para conter ou minimizar os danos por vazamento de dados no condomínio. Seja pelo alto custo de um profissional especialista (DPO), ou seja pelo desconhecimento de uma ferramenta adequada. Consulte o CNPJ do seu condomínio no site (privacidade.com.br) e veja o resultado que qualquer condômino pode constatar. Independente do processo ou ferramenta, faça algo a respeito com relação a proteção de dados. E digo mais, só síndicos de altíssima performance estão tendo este cuidado.

Então colega de sindicatura, se seus condôminos forem frequentar os camarins de suas sindicaturas, a sua gestão passaria pelo teste dos M&Ms ou do CAMS$EL?

Rogério de Freitas é graduado em Administração de Empresas, pós-graduado em Marketing e Gestão Empresarial e Síndico Profissional