Quando trabalhamos com a cobrança da inadimplência condominial comumente ouvimos dos condôminos inadimplentes as seguintes frases:

“Mas eu não recebi nenhuma carta.”

“Nunca fui notificado.”

“Jamais recebi uma ligação que fosse.”

Pois bem, há obrigação do condomínio em notificar ou relembrar o condômino inadimplente que possui débito alusivo à sua unidade imobiliária?

Apesar de ser usual o condomínio buscar e esgotar todos os meios de cobrança na esfera administrativa, não há dispositivo legal que imponha a obrigação ao condomínio em cobrar ou cientificar o condômino inadimplente.

Com o processo de execução, há juízes em outros estados - em Santa Catarina desconheço tal medida - que impõem a necessidade de notificação prévia para caracterizar a prova da mora do condômino inadimplente como requisito da execução.

Singelamente entendo que tal posicionamento de alguns Tribunais é bastante questionável, dada a natureza jurídica do débito condominial e sua força executiva prevista no artigo 784 do Código de Processo Civil/2015. Este realmente não é o entendimento majoritário da jurisprudência.

O débito condominial é uma prestação continuada, que consiste na obrigação mensal e consecutiva de responsabilidade de cada unidade imobiliária sobre o rateio das despesas condominiais. Seria adequado dizer que o inadimplemento da obrigação condominial decorre de lei, portanto, encaixa-se no que prevê o artigo 397 do Código Civil/2003 onde elenca que débito resultante de obrigação líquida e positiva, seu inadimplemento, por si só, constitui a mora do devedor, dita mora ex re.

Portanto, é comum que os condomínios possuam procedimentos de cobrança, ou subordinem a uma empresa especializada a cobrança das taxas condominiais, que buscarão esgotar as tratativas na esfera extrajudicial, mas o que é usual e de bom grado, não configura obrigação do condomínio em notificar o condômino inadimplente sobre o descumprimento da sua obrigação.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é Advogada, Pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil e Pós-graduada em Direito Processual Civil. Atua na área do Direito Imobiliário - ramo condominial.