O que dificulta o entendimento sobre as questões que envolvem o “direito condominial” é que, nem sempre, a lei expressa de forma clara os direitos e deveres dos condôminos. Por sua vez, o condomínio, deveria elaborar regramentos internos de modo a complementar o que a lei determina, mas acabam, por vezes, apenas transcrevendo os ditames legais.

Percebemos que a lei não é elucidativa e na maioria dos casos, nem as normas internas condominiais expressam e esclarecem a questão sobre os direitos dos condomínios que firmaram acordo de parcelamento do débito condominial.

No artigo 1.335 do Código Civil prevê-se que o condômino pode participar da assembleia e votar estando quite com suas obrigações perante ao condomínio.

Vejamos os possíveis entendimentos jurídicos sobre a matéria:

Novação - Há entendimento jurídico que o parcelamento do débito condominial consiste em noção de dívida, sendo novação, poderá, o condômino votar estando adimplente com a negociação (acordo e as vincendas). De forma bastante simplificada a novação é um instituto jurídico de direito civil que expressa: “criação de uma nova obrigação substituindo a anterior ou a originária”.

O que causa bastante discussão, pois como seria uma novação se a obrigação originária, que é o débito condominial, não se modifica, tampouco se substitui? Ou seja, a natureza do débito condominial não se altera, mesmo havendo a novação.

Por isto este entendimento é bastante utilizado, porém por não haver previsão legal explícita quanto a taxa condominial, abre-se brecha para discussão e aplicação deste.

Promessa de pagamento - Há entendimento jurídico que a celebração de parcelamento da dívida condominial é uma promessa de pagamento. Em assim sendo, somente permitirá o voto do condômino quando ocorrer o adimplemento completo do acordo firmado, além da manutenção do adimplemento das vincendas.

Sendo assim, entende-se que o condômino no caso de parcelamento somente não se encontra em mora com a transação firmada, não estando quite com a obrigação condominial originária até que contemple o adimplemento completo do novo acordo.

Sendo assim, o termo quite que o texto legal aduz significa livre de dívida, deste modo, enquanto houver parcelas a serem cumpridas, há pendência na obrigação originária (débito condominial renegociado), ou seja, não há quitação.

Devemos nos atentar que a natureza jurídica da taxa condominial é originária e inalterável, independente de negociação/parcelamento e de perante quem foi realizada esta negociação (terceiros), não há que se falar em quitação perante o credor originário, ou seja, o condomínio, restando condicionado ao adimplemento completo da obrigação originária.

Trata-se de matéria bastante controversa, cabendo ao condomínio buscar assessoria jurídica de advogado especializado neste ramo, no intuito de trazer a luz do direito o que melhor couber a cada caso.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é Advogada, Pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil e Pós-graduada em Direito Processual Civil. Atua na área do Direito Imobiliário - ramo condominial.