Um portão eletrônico que falha e danifica um veículo na garagem, uma infiltração no telhado que atinge o apartamento de baixo, uma pessoa que escorrega e se machuca nas áreas comuns. Situações como essas são comuns em condomínios e, com frequência, acabam se transformando em processos judiciais.

Rodrigo Luttke, síndico e proprietário da Domus Síndicos, de Blumenau, viveu um desses casos recentemente. Um morador processou o condomínio após ser multado e cobrado a ressarcir equipamentos furtados e danificados dentro do salão de festas, após reservar o espaço, utilizá-lo para um evento e, ao fim, esquecer a janela aberta. O episódio ilustra bem o cenário que preocupa síndicos e condôminos: a possibilidade de ver o condomínio no banco dos réus e os custos que isso traz para todos.

São inúmeras as circunstâncias do dia a dia que podem levar um condomínio a enfrentar um processo judicial – e as causas podem surgir tanto de dentro quanto de fora do prédio. Acidentes nas áreas comuns, falhas na manutenção da estrutura, problemas de segurança ou ações trabalhistas movidas por funcionários estão entre os principais motivos que levam ao ajuizamento de ações relacionadas a questões internas do condomínio.

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Mas não são apenas moradores que acionam a Justiça. Terceiros sem vínculo direto com o condomínio também podem processá-lo, como, por exemplo, por falta de pagamento de serviços contratados para manutenção. A advogada Morgana Schoenau, especialista em Direito Imobiliário e Condominial, explica que a diferença não está no tipo de ação, mas na origem do problema. “Enquanto moradores processam por questões internas do próprio condomínio, pessoas de fora o fazem por prejuízos que sofreram ou pelo descumprimento de contratos”.

Quando isso acontece, a ação judicial é direcionada ao empreendimento, identificado por seu CNPJ, e não ao síndico ou aos demais moradores individualmente. O papel do síndico, nesse cenário, é de representante legal. Ele é o responsável por assumir a frente do caso, contratando advogados e participando de audiências.

"O principal papel do síndico em um processo contra o condomínio é resguardar os interesses da coletividade", explica o advogado Marcio Panno, especialista em Direito Imobiliário e Condominial.

O gestor também não pode ser omisso. Ao receber uma citação judicial, o síndico deve agir imediatamente para evitar prejuízos. Panno alerta que “o maior erro é ignorar a citação ou tentar resolver sozinho sem apoio jurídico especializado. O prazo é curto, e a perda do prazo pode levar à condenação do condomínio”.

Outra obrigação do síndico é comunicar os condôminos sobre a existência do processo, além disso precisa mantê-los informados sobre o andamento, custos e impactos que a ação pode gerar no coletivo – algo que se faz por meio de assembleia. “O condomínio é propriedade dos moradores e eles têm o direito de saber que estão envolvidos em um processo”, explica Morgana.

Essa comunicação não é importante apenas para cumprir a lei. Ela é essencial também para organizar o caixa, já que despesas emergenciais normalmente não estão previstas no orçamento e exigem soluções rápidas. Segundo Rodrigo Luttke, o maior receio dos síndicos está nesse impacto financeiro, mas é preciso considerar também o desgaste que essas situações podem causar à sua imagem perante os moradores. “Por isso, é importante agir não só dentro da lei, mas de forma transparente. Um bom comunicado a todos os moradores é imprescindível para manter a confiança e tranquilizá-los de que providências estão sendo tomadas”, afirma.

Impacto financeiro é preocupação

As consequências financeiras de um processo podem ser expressivas. Custas judiciais, honorários advocatícios e eventuais indenizações são pagos com recursos do caixa comum do condomínio e, caso não haja saldo suficiente, o valor é rateado entre os moradores – no caso, os proprietários das unidades, não os inquilinos. “A depender do valor, pode ser necessário rever até a previsão orçamentária do condomínio. Por isso, é fundamental o condomínio contar sempre com um bom fundo de reserva para esse tipo de imprevisto. Esse tipo de despesa judicial não é nada barato”, observa Rodrigo.

No entanto, o uso do fundo de reserva nem sempre é automático. A sua utilização vai depender do que a convenção condominial estabelece, já que, em geral, ele é destinado a obras emergenciais. A decisão de direcioná-lo para custear indenizações precisa ser aprovada por todos em assembleia.

Diante desse cenário, a palavra de ordem para síndicos e administradoras é prevenção. Rodrigo Luttke defende que uma gestão eficiente começa com manutenção em dia e comunicação transparente. “Essas devem ser as principais bandeiras de um síndico. Isso leva os moradores a reduzir suas desconfianças e preferir o diálogo em vez de recorrer à Justiça, o que faz toda a diferença na hora de enfrentar riscos e situações inesperadas e atenuar impactos maiores”, resume.

Seguro condominial: aliado para evitar prejuízos

O seguro condominial é um importante aliado para proteger não apenas a estrutura do prédio, mas também a gestão do síndico. Em geral, as apólices básicas cobrem danos à edificação, como incêndios e quedas de raios, mas não incluem indenizações a terceiros ou responsabilidade civil de forma automática.

Por isso, especialistas recomendam que os condomínios contratem coberturas adicionais, que ampliam a proteção para situações mais comuns no dia a dia, como danos causados a condôminos, visitantes e vizinhos. Nesse pacote extra também entram as apólices específicas de responsabilidade civil para síndicos, que blindam sua gestão contra erros e omissões. A escolha correta do seguro pode evitar que processos judiciais se transformem em prejuízos financeiros coletivos.

Segundo Morgana, muitos condomínios investem valores altos em coberturas para situações extremas, como destruição total do prédio, mas negligenciam seguros essenciais para o dia a dia, como rompimento de tubulações, falhas em portões de garagem que atingem veículos, vendavais que danificam fachadas e janelas. “Também é fundamental lembrar que danos provocados por falta de manutenção podem levar à negativa do sinistro pela seguradora. O condomínio não pode ser negligente”, alerta a advogada.

Quando o síndico pode ser responsabilizado pessoalmente

Embora represente o condomínio, o síndico só pode ser responsabilizado pessoalmente quando sua conduta extrapola o exercício regular do cargo e causa prejuízo direto ao condomínio. Isso ocorre em casos de má gestão, erros graves, má-fé, negligência ou imprudência. Exemplos comuns incluem deixar de cobrar inadimplentes, não realizar manutenções obrigatórias em equipamentos como elevadores (o que pode gerar acidentes), ou praticar atos ilegais, como contratar empresas sem cotação de preços ou com conflitos de interesse. Nessas situações, o próprio condomínio, como parte lesada, pode ingressar com ação contra o síndico.

Para que isso aconteça, porém, a decisão precisa ser aprovada em assembleia de condôminos. Segundo Panno, a iniciativa não pode partir de um único morador, já que se trata de uma prerrogativa da coletividade e de todos que foram afetados.

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Outro ponto importante é a análise das contas do síndico. Para entrar com um processo contra ele, é preciso que as contas não tenham sido aprovadas ou tenham sido aprovadas com ressalvas. Se isso já tiver acontecido, o condomínio deverá primeiro anular judicialmente essa aprovação para, só então, propor a ação.

Além disso, será indispensável comprovar o dolo ou a culpa do síndico, demonstrando que ele, de fato, agiu de má-fé ou de forma imprudente ou negligente.

Situações que podem levar o condomínio a sofrer um processo:

Problemas internos (que, em geral, se referem a danos que ocorrem dentro do condomínio):

• • acidentes em áreas comuns, como um morador que escorrega e se machuca;

• • ausência de manutenção na estrutura comum que danifica área privativa, como danos em telhado que causam infiltração nos apartamentos;

• • falhas na segurança, como carro danificado na garagem;

• • ações trabalhistas movidas por funcionários;

• • multas em geral.

Problemas externos (que costumam estar ligadas a danos causados a pessoas de fora ou a falhas no cumprimento de contratos):

• • danos a vizinhos, como um vazamento de água que inunda o imóvel ao lado;

• • ações de cobrança de empresas que prestaram serviços e não foram pagas;

• • queda de objetos das unidades ou de estruturas da área comum.

Medidas que o síndico deve tomar quando o condomínio recebe uma citação judicial

A citação é um documento que informa que o condomínio está sendo processado. Ao recebê-la, o síndico deve:

1. Não ignorar! O prazo para resposta é curto e a sua perda pode levar à condenação do condomínio;

2. Agir imediatamente e contratar um advogado de confiança para apresentar a defesa dentro do prazo;

3. Separar e analisar todos os documentos que têm relação ao caso;

4. Convocar uma assembleia o mais rápido possível para informar os moradores e definir os próximos passos do processo.

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