Para evitar conflitos e coibir problemas, é importante que o regulamento interno do condomínio contenha a previsão acerca do uso de suas vagas

O uso inadequado das áreas de estacionamento nos condomínios pode causar transtornos para os moradores e também aos síndicos. Os veículos parados por muito tempo, por exemplo, podem se tornar verdadeiros criadouros de insetos e animais e gerar um problema de saúde pública. No entanto, é importante entender que os estacionamentos dos condomínios podem ser classificados em três categorias: vaga autônoma, vaga vinculada e vaga de área comum.

As autônomas são aquelas que possuem uma matrícula própria junto ao cartório de registro de imóveis competente, sendo de propriedade privativa e individual de seu titular, a qual, inclusive, representa uma fração do condomínio e pode ser vendida ou locada separadamente da unidade habitacional.

As vagas vinculadas não possuem matrículas próprias, pois são vinculadas às matrículas das unidades habitacionais. A unidade imobiliária é composta tanto pela área privativa da unidade habitacional acrescida da área da vaga de garagem, motivo pelo qual não pode ser vendida separadamente do apartamento.

Já as vagas que fazem parte da área comum são um espaço de estacionamento na área comum do condomínio destinadas às unidades habitacionais que não possuem uma vaga de garagem própria, o qual não poderá ser vendido em separado, já que o titular do apartamento possui um mero direito de uso da área comum. Seu uso depende das normas internas do condomínio. Vale ressaltar que as vagas de garagem em condomínio podem ser vendidas ou alugadas para terceiros, desde que devidamente autorizadas na Convenção do Condomínio e com a votação de 2/3 dos condôminos.

Na questão dos carros que ficam estacionados, por motivos de problemas mecânicos, por exemplo, o síndico precisa saber:
“Caso o veículo seja velho, esteja estragado, mas esteja estacionado na vaga privativa de titularidade do respectivo condômino e não gere qualquer interferência prejudicial à saúde, ao sossego e à salubridade dos demais coproprietários, o condomínio não dispõe de nenhuma conduta em face do responsável pelo veículo, eis que o mesmo está se valendo do direito de uso de sua propriedade, que encontra-se encartado no artigo 1.228 do Código Civil”, explica o advogado Gustavo Camacho. Entretanto, mesmo que o veículo esteja estacionado junto à vaga de garagem privativa e venha a se tornar um criadouro de insetos e animais, caberá o manejo de uma ação de dano infecto/obrigação de fazer/não fazer, na forma dos artigos 1.336, inciso IV e 1277, ambos do Código Civil, caso o condômino ou morador, após ter sido advertido e/ou multado administrativamente, mas não tome providências para solucionar o problema.

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Carros abandonados em áreas comuns

Veículos abandonados em área comum do prédio, como vagas rotativas ou destinadas para visitantes, há um uso irregular do local e o proprietário fica sujeito à multa. “Ainda que o regulamento interno seja omisso acerca dessa regra de utilização das vagas coletivas existentes nas áreas comuns da edificação, a administração poderá valer-se do artigo 1.336, do Código Civil, para advertir o condômino pelo mau uso de sua propriedade em prejuízo aos demais”, explica. E, caso a notificação encaminhada ao dono do veículo não surta efeito, o condomínio poderá entrar com uma ação de obrigação de fazer/não fazer, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, a qual poderá determinar a aplicação de multa diária se o veículo permanecer no local indesejado prejudicando a coletividade.

O síndico pode mandar guinchar o veículo causador dos transtornos!?

“A resposta é não! Não é recomendável que o condomínio guinche o veículo, sobretudo porque eventuais danos causados ao automóvel serão potencialmente indenizáveis ao titular do mesmo na forma dos artigos 186 e 927 do Código Civil, motivo pelo qual a orientação é a utilização das medidas administrativas, tais como a aplicação de advertência, notificação e multa”, explica Camacho.

“Para evitar conflitos e coibir situações desta natureza, é importante que o regulamento interno do condomínio contenha a previsão acerca do uso de suas vagas coletivas/rotativas. De toda forma, caso o regulamento interno seja silente, a administração condominial deverá ser vigilante, a fim de evitar abusos e o mau uso do direito de propriedade pelos condôminos”, relata Camacho.

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