Santa Catarina está sempre entre as cidades mais procuradas por pessoas que buscam se hospedar com aluguéis de curtíssima temporada na plataforma Airbnb.

Itajaí, Itapema, Balneário Camboriú e Florianópolis são destinos que demandam uma grande procura. Os apartamentos em condomínios, por exemplo, se transformam e os síndicos precisam lidar com pessoas de diferentes lugares e que mudam a rotina.

Antes de mais nada, as construções mais recentes já contam com alterações no regimento interno prevendo situações com a locação dos apartamentos em curtos períodos de tempo. Por exemplo, pede-se que os proprietários das unidades que utilizem a modalidade de locações por temporada, por Airbnb, informem, por meio de correspondência assinada e endereçada ao síndico/administração, a sua ou suas unidades que estarão sujeitas a esse tipo de locação.

O síndico Ivan Rodrigo Góes, que atua em Blumenau e na região do Vale do Itajaí, conta que é preciso uma sinergia entre os personagens que atuam no condomínio.
“A nossa relação com o Airbnb é muito profissional em todas as atividades. Por exemplo, a funcionária da limpeza, o zelador e o segurança passam por treinamento para atender os hóspedes dessa modalidade. É fundamental que o anfitrião esteja alinhado com a nossa filosofia de trabalho para dar uma resposta rápida nas demandas que podem ocorrer. Esse relacionamento traz um alto potencial de valor agregado".

 A síndica Janaina Franzon, que atua junto ao Jardim Milano, condomínio residencial com 198 unidades habitacionais onde pelo menos 50 realizam a modalidade de locação por curtíssima temporada, exemplifica como precisa ser feita a gestão.

“Um dos pilares para essa modalidade é o esforço em equilibrar a convivência de quem reside habitualmente no condomínio com quem tem a intenção de explorar a atividade de locação de curtíssima temporada. Para isso ser possível foi necessário criar um capítulo à parte no Regimento Interno tratando das exigências que devem ser cumpridas pelos hóspedes e proprietários que exercem a modalidade. Tenho que fazer justiça e informar que este Regimento Interno foi lapidado e aprovado pela sindicatura que antecedeu a nossa eleição”, esclarece.

Modelo diferente

A administração de um condomínio que tem um número significativo de unidades que locação gera desafios para os síndicos. Janaina Franzon relata, principalmente, a dificuldade de entendimento sobre o real objetivo do local.
“Para os proprietários que exploram a modalidade, a dificuldade é entender que o edifício é um condomínio residencial, e não um hotel com serviços de hospedagem. Essa dificuldade também é compartilhada com os hóspedes”.

 Ivan Rodrigo Góes ainda reforça: “O usuário Airbnb tem que sentir a mão da gestão do condomínio, a administração do síndico. Essa é a chave para se ter sucesso em empreendimentos nessa atividade de locação de curta temporada".

Com 1.160 apartamentos e uma arquitetura com traços modernos e marcantes, o edifício Copan, em São Paulo, conta com uma empresa especializada em Airbnb dentro da própria estrutura. Esse diferencial ajuda tanto os hóspedes quanto os responsáveis pela sindicatura para que as regras sejam cumpridas. Judson Sales, do perfil @airbnbnocopan no Instagram, conta como tem funcionado nos últimos 10 anos essa parceria entre os proprietários locadores, a empresa e os síndicos.

 “Temos uma relação bem bacana com o síndico porque entendemos que somos parte de um prédio com diversas pessoas. Saber dialogar, entender os problemas causados e buscar soluções é fundamental para a convivência harmônica entre a locação temporária e a moradia fixa. Nós cuidamos apenas da gestão, quem paga as taxas condominiais são os proprietários. Porém, é inegável que a inadimplência ocorrida em Airbnb é ínfima, já que os rendimentos são bons e as pessoas não querem criar problemas ao condomínio”.

Enquadramento jurídico

No Brasil, a regulamentação desse tipo de locação não é completamente uniforme e observada em muitos casos. Originalmente, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) regulamenta a locação de imóveis urbanos e, embora tenha sido elaborada antes da popularização das plataformas digitais, pode ser aplicada às locações por temporada (aquelas com duração máxima de 90 dias). No entanto, referida lei não trata especificamente sobre o impacto dessas locações em condomínios residenciais.

Alguns proprietários defendem o direito de dispor de seus imóveis como bem entenderem, inclusive para fins de locação de curta duração. Tribunais têm se debruçado sobre essa questão, e as decisões judiciais variam conforme o caso. Em alguns julgados, os tribunais decidiram em favor dos condomínios, especialmente quando a convenção condominial estabelece restrições explícitas à locação por temporada. Em outros, as decisões favoreceram os proprietários, alegando que a locação via Airbnb é compatível com o uso residencial das unidades, contrariamente ao disposto na decisão do STJ de 2021 (sendo objeto de reanálise agora em 2024 – Resp 2.121.055), considerando que a destinação não é pura e exclusivamente residencial.

Desta forma, assim que o enquadramento jurídico das plataformas for definido o assunto se tornará mais estável. Mas, enquanto isso, a orientação de especialistas é que cada condomínio documente em convenção se autoriza ou não o uso de plataformas de locação por aplicativo. Sendo que, a decisão deve contar com a participação dos moradores e tem que ser aprovada por 2/3 do total dos condôminos.