Participação nas assembleias: a importância de cuidar do que é seu

É comum os proprietários só comparecem à assembleia quando possuem algum interesse particular em discussão É comum os proprietários só comparecem à assembleia quando possuem algum interesse particular em discussão

Participação dos moradores nas assembleias condominiais é essencial para uma gestão mais democrática e para a valorização do imóvel

A casa própria é um dos maiores sonhos do brasileiro. E para quem escolhe formar seu lar em um condomínio, a propriedade vai muito além do apartamento: é o edifício como um todo. Essa percepção, no entanto, segue ignorada por muitos moradores, que não enxergam como a participação na tomada de decisões sobre o condomínio traz não apenas o bem-estar em cuidar do que é seu, mas também o benefício da valorização constante do seu imóvel. E, fica a pergunta: por que é tão baixa a presença nas assembleias?

Perder o foco do que deve ser discutido e estender a assembleia por um longo período são os principais motivos da falta de interesse dos condôminos, avalia o consultor jurídico condominial Walter João Jorge Junior, autor do livro Assembleia de Condomínios. “Alimentar ataques mútuos com a prolongação das assembleias, tornando-as cansativas fisicamente e psicologicamente, desmotiva até mesmo o próprio síndico em fazer as reuniões”, diz.

Walter Materia Capa Assembelais Ed 242
Walter João Jorge Junior: informalidade, objetividade e clareza são ingredientes para tornar as assembleias mais agradáveis

Ausência pode causar problemas

O uso de procurações é um instrumento utilizado para a aprovação de pautas importantes, que precisam da maioria dos votos. “Mas as deliberações podem não agradar a todos, gerando certo desconforto posterior”, observa Walter, ao destacar que a ampla participação pode evitar, inclusive, prejuízos ao bolso do próprio morador. “A assembleia pode determinar medidas que venham a trazer prejuízos aos demais, como a contratação de empresas inidôneas que justamente os que não participaram da reunião poderiam ter contribuído com este alerta”, exemplifica.

Convite à participação: o primeiro passo

Atrair o interesse de uma pessoa para participar de alguma atividade. Essa é uma tarefa árdua em diferentes situações, mesmo que, no caso das assembleias, seja para o benefício do próprio condômino. Alguns passos simples, no entanto, podem ajudar os síndicos nessa empreitada, sendo o primeiro deles uma boa divulgação dos encontros.

Segundo Walter, o ideal é entregar uma cópia do Edital de Convocação diretamente na unidade, bem como afixar nas áreas comuns (elevador, quadro de avisos, entre outros), além de disponibilizar no sistema de gestão do condomínio.

O autor ainda destaca a importância do trabalho “corpo a corpo”, como forma de incentivar a participação. “O melhor incentivo para que os condôminos participem se chama ‘interesse particular’, ou seja, em regra geral, os proprietários só comparecem à assembleia quando possuem algum interesse particular específico para ser tratado”, diz Walter.

Conduzindo a assembleia

Informalidade, objetividade e clareza “são ingredientes práticos e fáceis de tornar as assembleias mais agradáveis”, aconselha o autor. Ele ainda detalha que pesquisar com os moradores quais são as suas necessidades e levá-las para deliberação é uma boa forma de incentivar a participação. “Em médio prazo, pode-se conseguir uma maior participação de todos, quando a cultura do ‘encontro agradável’ for aos poucos estabelecida”.

Nas situações em que a assembleia é conduzida pelo síndico, o autor orienta que ele siga a ordem cronológica da discussão, apresentando o tema aos presentes. “É saudável que o síndico traga as soluções para cada caso”, observa. “Se o síndico for o presidente da reunião, o papel dele é coletar as propostas dos condôminos e colocá-las em votação, sempre dentro de cada assunto previsto no edital”, discorre, ao comentar que propostas fora da pauta específica devem ser deixadas para o momento mais adequado ou descartadas pela impossibilidade jurídica de deliberação.

Além disso, constar um assunto específico é uma obrigação legal. “As assembleias não podem deliberar fora dos temas previstos na ordem do dia. Especificações minuciosas dos temas restringem e conduzem as deliberações de forma mais focada”, e acrescenta que temas genéricos devem ser adotados com muita cautela, pois ampliam o leque de opções de deliberações, mas podem vir a “frustrar o prévio conhecimento dos demais condôminos quanto aos assuntos que se pretendiam discutir”. O Código Civil exige que os condôminos devam estar cientes dos temas que serão abordados, completa Walter.

LEIA TAMBÉM:

Conheça mais algumas regras das assembleias

O síndico é o responsável por convocar as assembleias gerais. Em sua omissão, ¼ (um quarto) dos condôminos podem fazê-lo.

Há dois tipos de assembleias: a ordinária e a extraordinária. A ordinária é realizada uma vez por ano e está prevista em lei (art. 1.350 do Código Civil). A forma de convocação, data de realização e regras de funcionamento devem estar definidas em convenção. As matérias a serem discutidas e votadas na assembleia geral ordinária são enumeradas pelo Código Civil. É preciso aprovar o orçamento das despesas e definir o valor das contribuições dos condôminos para o próximo exercício, analisar a prestação de contas do síndico e, eventualmente, eleger o novo síndico. O mandato pode ser de até dois anos. Também são eleitos o subsíndico, conselho fiscal ou consultivo, se houver.

Já a assembleia extraordinária não há periodicidade pré-determinada, devendo ser convocada sempre que houver necessidade de deliberação sobre assunto relevante de interesse dos condôminos. A assembleia geral extraordinária não deve ser convocada para tratar de todo e qualquer assunto, mas apenas aquelas questões sobre as quais o síndico não tenha poderes legais ou convencionais para resolver sozinho ou com o conselho.

Votos

O artigo 1.352, diz que “os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio”.

Nas assembleias gerais os inquilinos só poderão participar e votar caso o proprietário não se faça presente (pessoalmente ou por procuração), bem como somente nas questões que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio.

Convocação

A convocação da assembleia geral será feita por meio de edital. Devem ser incluídas a data, a hora e o local e os assuntos discutidos. A convenção deve estabelecer todos os requisitos que constarão do edital, assim como o prazo de antecedência e a forma da convocação.
A convocação de todos os condôminos é uma exigência. Conforme dispõe o art. 1.354 do Código Civil, a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião, sob pena de ser posteriormente anulada

Assuntos gerais

É possível incluir no edital de convocação da assembleia geral um item para discutir assuntos gerais. É recomendável que seja colocado como o último item.

No entanto, é importante esclarecer que os assuntos gerais servem para dar aos condôminos a oportunidade de fazer comentários com registro em ata ou a solicitar a inclusão de uma determinada questão na pauta de uma próxima assembleia geral.

Duração da reunião

Não há prazo previamente estabelecido para a assembleia. Porém, se a reunião estender-se por muitas horas, é possível, por decisão da maioria presente, interrompê-la e discutir os assuntos em uma próxima ocasião.

Inadimplentes

Os inadimplentes podem participar da reunião, mas não poderão votar, conforme o artigo 1.335, III, do Código Civil.

Reunião objetiva

Para uma reunião objetiva é importante ter uma pauta enxuta, com itens de fácil compreensão, deliberação e aprovação. Se houver questões polêmicas não será fácil exigir objetividade porque os moradores têm o direito de serem ouvidos. Porém, deve o presidente da assembleia geral impedir a ocorrência de discussões que não estejam relacionadas à matéria a ser deliberada naquele momento.

A recomendação é de que o síndico seja assessorado por empresas ou profissionais especializados em administração de condomínios e, em assuntos mais polêmicos, por advogado. Estes profissionais podem ajudar a tirar dúvidas e auxiliar na condução da assembleia.

Quórum

A alteração da convenção deve ser aprovada pelos titulares de, no mínimo, dois terços de votos de todos os condôminos. Com relação à realização de obras no condomínio depende do tipo, podendo ser classificadas como voluptuárias, úteis e necessárias.

As voluptuárias são as que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como obras de jardinagem, de decoração ou alteração meramente estética.

Úteis são as obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, como por exemplo, a construção de uma garagem ou fechamento de uma varanda, porque tornam o imóvel mais confortável. E necessárias são àquelas que se destinam à conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore. São exemplos: reparos de telhado, substituição dos sistemas elétricos e hidráulicos danificados, portanto todas elas são necessárias com característica de uma manutenção ou conserto.

O Código Civil estipula o voto de dois terços dos condôminos para a aprovação das obras “voluptuárias”, de uma maioria absoluta ( 50% + 1) para intervenções “úteis” e até dispensa votação prévia em caso de “reparações necessárias” que sejam em caráter de urgência.

Dever de prestar informações

O síndico deve responder aos questionamentos dos moradores, explicando as providências tomadas e despesas realizadas em sua gestão, lembrando aos moradores as obrigações que são fixadas na lei e na convenção. Todos os atos que conflitam com essas atitudes devem ser evitadas pelo síndico, que não pode esquecer que é apenas o administrador do bem comum e não “dono” do condomínio.

Assembleias virtuais

Gustavo
Gustavo Camacho: durante a pandemia, as assembleias virtuais poderão ocorrer sem que haja alteração na convenção condominial

A novidade em tempos de pandemia ficou por conta das assembleias virtuais que se tornaram uma realidade. O advogado Gustavo Camacho informa que as assembleias virtuais ganharam segurança jurídica com a sanção da Lei 14.309/2022 publicada em março no Diário oficial da União.

Um dos grandes pontos positivos apontados por especialistas é o sistema online aumentar a presença dos condôminos nas reuniões, o que ajuda o síndico na tomada de decisões com muito mais pessoas participando.

Com isso, Camacho destaca que os síndicos devem ficar atentos a alguns cuidados para evitar a ocorrência de problemas, como as nulidades e as anulabilidades. Confira algumas dicas:

• Promover a alteração na convenção de condomínio para permitir a segura realização das assembleias virtuais. E para isto, o quórum deve ser de 2/3 do total dos condôminos, conforme o artigo 1351 do Código Civil

• Na mesma alteração, prever o formato de realização das assembleias virtuais, para que sejam híbridas. Contemplando uma parte online e a outra off-line, nos moldes do que ocorre nas assembleias das sociedades anônimas

• Realizar o treinamento dos condôminos, a fim de que estes aproveitem ao máximo a ferramenta

• Providenciar a coleta antecipada dos respectivos documentos de representação dos condôminos.

Fontes: Assessor jurídico Walter João Jorge Junior e advogados Fábio Fabeni, Rogério Manoel Pedro, Alberto Calgaro, Gustavo Camacho e Cíntia Pasetto Gava.

Serviço

Encontre e cote serviços de Administradoras de Condomínios

Encontre e cote serviços de Síndicos Profissionais

  • Gostou do conteúdo? Indique a um amigo!
SELECT i.*, CASE WHEN i.modified = 0 THEN i.created ELSE i.modified END as lastChanged, c.name AS categoryname,c.id AS categoryid, c.alias AS categoryalias, c.params AS categoryparams, u.userName AS nomeColunista , u.image AS imgColunista , u.userID AS idColunista FROM #__k2_items as i RIGHT JOIN #__k2_categories c ON c.id = i.catid LEFT JOIN #__k2_users u ON u.userID = i.created_by WHERE i.published = 1 AND i.access IN(1,1,5) AND i.trash = 0 AND c.published = 1 AND c.trash = 0 AND ( i.publish_up = '0000-00-00 00:00:00' OR i.publish_up <= '2022-07-03 21:35:13' ) AND ( i.publish_down = '0000-00-00 00:00:00' OR i.publish_down >= '2022-07-03 21:35:13' ) AND i.catid=17 AND i.catid IN(17) OR i.id IN (SELECT itemID FROM #__k2_additional_categories WHERE catid IN(17 ) )  ORDER BY i.id DESC LIMIT 0 , 1
Acesse sua Administradora