Participação dos moradores nas assembleias condominiais é essencial para uma gestão mais democrática e para a valorização do imóvel
A casa própria é um dos maiores sonhos do brasileiro. E para quem escolhe formar seu lar em um condomínio, a propriedade vai muito além do apartamento: é o edifício como um todo. Essa percepção, no entanto, segue ignorada por muitos condôminos, que não enxergam como a participação na tomada de decisões sobre o condomínio traz não apenas o bem-estar em cuidar do que é seu, mas também o benefício da valorização constante do seu imóvel. E, fica a pergunta: por que é tão baixa a presença nas assembleias?
Perder o foco do que deve ser discutido e estender a assembleia por um longo período são os principais motivos da falta de interesse dos condôminos, avalia o mentor condominial Walter João Jorge Junior, autor do livro Assembleia de Condomínios. “Alimentar ataques mútuos com a prolongação das assembleias, tornando-as cansativas fisicamente e psicologicamente, desmotiva até mesmo o próprio síndico em fazer as reuniões”, diz.
Ausência pode causar problemas
Como se não bastasse a falta de interesse em participar, a ausência dos condôminos ainda tem um efeito comum: reclamações sobre as decisões tomadas, principalmente quando o assunto não precisa de quórum. “As deliberações podem não agradar a todos, gerando certo desconforto posterior”, observa Walter, ao destacar que a ampla participação pode evitar, inclusive, prejuízos ao bolso do próprio condômino. “A assembleia pode determinar medidas que venham a trazer prejuízos aos demais, como a contratação de empresas inidôneas que justamente os que não participaram da reunião poderiam ter contribuído com este alerta”, exemplifica.
Walter também acrescenta que os diversos conhecimentos, formações e capacitações de cada condômino podem contribuir inclusive na tomada de ótimas decisões. “A participação contributiva irá proporcionar decisões mais acertadas e frutíferas, resultando na melhoria continuada das estruturas do condomínio. Sem dúvida, um bom convívio social reflete na valorização dos imóveis”, salienta.
Convite à participação: o primeiro passo
Atrair o interesse de uma pessoa para participar de alguma atividade. Essa é uma tarefa árdua em diferentes situações, mesmo que, no caso das assembleias, seja para o benefício do próprio condômino. Alguns passos simples, no entanto, podem ajudar os síndicos nessa empreitada, sendo o primeiro deles uma boa divulgação dos encontros.
Segundo Walter, o correto é entregar uma cópia da convocação diretamente ao condômino, preferencialmente através de uma forma que comprove que o proprietário foi cientificado da realização futura da reunião, o que pode se dar, por exemplo, através do sistema informático de gestão do condomínio. A ampla divulgação é uma das principais chaves, incluindo afixar nas áreas comuns (elevador, quadro de avisos, entre outros).
O autor ainda destaca a importância do trabalho “corpo a corpo”, como forma de incentivar a participação e dar conhecimento das demandas e suas possíveis soluções. “O melhor incentivo para que os condôminos participem se chama ‘interesse particular’, ou seja, em regra geral, os proprietários só comparecem à assembleia quando possuem algum interesse particular específico para ser tratado”, diz Walter.
Conduzindo a assembleia
Informalidade, objetividade e clareza “são ingredientes práticos e fáceis de tornar as assembleias mais agradáveis”, aconselha o autor. Ele ainda detalha que pesquisar perante os condôminos quais são as suas necessidades e levá-las para deliberação é uma boa forma de incentivar a participação. “Em médio prazo, pode-se conseguir uma maior participação de todos, quando a cultura do ‘encontro agradável’ for aos poucos estabelecida”.
Nas situações em que a assembleia é conduzida pelo síndico, o autor orienta que ele siga a ordem cronológica da discussão, apresentando o tema aos presentes. “É saudável que o síndico traga as soluções para cada caso”, observa. “Se o síndico for o presidente da reunião, o papel dele é coletar as propostas dos condôminos e colocá-las em votação, sempre dentro de cada assunto previsto na convocação”, discorre, ao comentar que propostas fora da pauta específica devem ser deixadas para o momento mais adequado ou descartadas pela impossibilidade jurídica de deliberação.
Além disso, constar um assunto específico é uma obrigação legal. “As assembleias não podem deliberar fora dos temas previstos na ordem do dia. Especificações minuciosas dos temas restringem e conduzem as deliberações de forma mais focada”, e acrescenta que temas genéricos devem ser adotados com muita cautela, pois ampliam o leque de opções de deliberações, mas podem vir a “frustrar o prévio conhecimento dos demais condôminos quanto aos assuntos que se pretendiam discutir”. O Código Civil exige que os condôminos devam estar cientes dos temas que serão abordados, completa Walter.
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Conheça mais algumas regras das assembleias
O síndico é o responsável por convocar as assembleias gerais. Em sua omissão, ¼ (um quarto) dos condôminos podem fazê-lo.
Há somente dois tipos de assembleias: a ordinária e a extraordinária.
Assembleia ordinária
É realizada uma vez por ano, ou seja, previsível, ordinária. Está prevista em lei (art. 1.350 do Código Civil), o que também gera o termo ordinária, relativo à ordem, lei. É preciso aprovar o orçamento das despesas, definir o valor das contribuições dos condôminos para o próximo ano, analisar a prestação de contas do síndico e, eventualmente, eleger o novo síndico. O mandato pode ser de até dois anos, podendo também serem eleitos o subsíndico, conselho fiscal e/ou consultivo, observadas as obrigatoriedades da convenção.
Assembleia extraordinária
Não há periodicidade pré-determinada, devendo ser convocada sempre que houver necessidade de deliberação sobre assunto relevante de interesse dos condôminos antes da realização da assembleia ordinária. A assembleia extraordinária não deve ser convocada para tratar de todo e qualquer assunto, mas apenas aquelas questões sobre as quais o síndico não tenha poderes legais ou convencionais para resolver sozinho ou com auxílio do conselho.
Votos
O artigo 1.352 do Código Civil determina que os votos são proporcionais às frações ideais de cada unidade, salvo disposição em contrário da convenção”.
Nas assembleias os locatários (inquilinos) só poderão participar e votar acerca dos valores das despesas ordinárias e caso o proprietário não se faça presente (pessoalmente ou por procuração).
Convocação
A forma de convocação, data de realização, prazos e regras de funcionamento devem estar definidas em convenção. A convocação da assembleia é realizada por meio de um convite formal, costumeiramente chamado de edital. Devem ser incluídas a data, a hora, e o local e os assuntos previstos
A convocação, ou seja, cientificação de todos os condôminos é uma exigência prevista no art. 1.354 do Código Civil, sob pena de a assembleia ser posteriormente totalmente anulada.
Assuntos gerais
É possível incluir na convocação um item para discutir assuntos gerais. É recomendável que seja colocado como o último item da pauta.
No entanto, é importante esclarecer que os assuntos gerais servem para dar aos condôminos a oportunidade de fazer comentários com registro em ata ou a solicitar a inclusão de uma determinada questão na pauta de uma próxima assembleia, porém sem caráter deliberativo, consoante o estipulado pelo já citado art. 1.354 do Código Civil.
Duração da reunião
Não há prazo previamente estabelecido para a reunião. Porém, se a reunião se estender por muitas horas, é possível, por decisão da maioria presentes, interrompê-la e transferir os assuntos para um outro dia.
Inadimplentes
Os inadimplentes podem participar da reunião, realizar propostas e debater, mas não poderão votar, conforme o artigo 1.335, III, do Código Civil.
Reunião objetiva
Para uma reunião objetiva é importante ter uma pauta enxuta, com itens de fácil compreensão e deliberação. Se houver questões polêmicas não será fácil exigir objetividade porque os condôminos têm o direito de ouvir e se pronunciar, ou seja, receber as informações para formação de suas próprias convicções. Deve o presidente da reunião impedir a ocorrência de discussões que não estejam relacionadas à matéria deliberada naquele momento, bem como coibir atos que dificultem emissão da deliberação sobre cada assunto.
A recomendação é de que o síndico seja assessorado por empresas ou profissionais especializados em administração de condomínios e, em assuntos mais polêmicos, por advogados. Estes profissionais podem ajudar a tirar dúvidas e auxiliar na condução prática da reunião.
Quórum
A alteração da convenção deve ser aprovada em assembleia pelo voto favorável de, no mínimo, dois terços de todos os condôminos. Com relação à realização de obras no condomínio depende do tipo, podendo ser classificadas como voluptuárias, úteis ou necessárias.
As voluptuárias são as que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável, tais como obras de jardinagem, de decoração ou alterações meramente estéticas. Há ainda os casos de escolha de valores elevados para itens que poderiam ser mais econômicos, mesmo que dentro de obras úteis ou necessárias.
Úteis são as obras que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como por exemplo, a construção de uma garagem ou ampliação do salão de festas.
As necessárias são àquelas que se destinam à conservação do condomínio como um todo ou que visem evitar que o edifício e as coisas se deteriorem. São exemplos: reparos de telhado, substituição dos sistemas elétricos e hidráulicos danificados, portanto todas elas são necessárias com característica de uma manutenção ou conserto, além das obrigatórias por lei ou norma.
O Código Civil estipula a necessidade do voto de dois terços dos condôminos para a aprovação das obras voluptuárias, de uma maioria absoluta, ou seja, mais da metade de todo o condomínio para intervenções úteis e até dispensa votação prévia em caso de “reparações necessárias”, ou seja, obrigatórias e/ou com caráter de urgência.
Dever de prestar informações
O síndico deve responder aos questionamentos dos condôminos, explicando as providências tomadas e despesas realizadas em sua gestão, podendo também, preferencialmente, lembrar aos proprietários acerca das obrigações que são fixadas na lei e na convenção. Todos os atos que conflitam com essas normas devem ser evitadas pelo síndico, que não pode esquecer que é apenas o administrador do bem comum e não “dono” do condomínio.
Fontes: advogados Fábio Fabeni, Rogério Manoel Pedro, Alberto Calgaro e Cíntia Pasetto Gava e mentor condominial Walter João Jorge Junior.
Assembleias virtuais
A novidade em tempos de pandemia ficou por conta das assembleias virtuais que se tornaram uma realidade. O advogado Gustavo Camacho informa que as assembleias virtuais ganharam segurança jurídica com a sanção da Lei 14.309/2022 publicada em março no Diário oficial da União.
Um dos grandes pontos positivos apontados por especialistas é o sistema online aumentar a presença dos condôminos nas reuniões, o que ajuda o síndico na tomada de decisões com muito mais pessoas participando.
Com isso, Camacho destaca que os síndicos devem ficar atentos a alguns cuidados para evitar a ocorrência de problemas, como as nulidades e as anulabilidades. Confira algumas dicas:
• Promover a alteração na convenção de condomínio para permitir a segura realização das assembleias virtuais. E para isto, o quórum deve ser de 2/3 do total dos condôminos, conforme o artigo 1351 do Código Civil
• Na mesma alteração, prever o formato de realização das assembleias virtuais, para que sejam híbridas. Contemplando uma parte online e a outra off-line, nos moldes do que ocorre nas assembleias das sociedades anônimas
• Realizar o treinamento dos condôminos, a fim de que estes aproveitem ao máximo a ferramenta
• Providenciar a coleta antecipada dos respectivos documentos de representação dos condôminos.
