Promulgação do novo Código Civil completa 20 anos: o que mudou nos condomínios?

Promulgação do novo Código Civil completa 20 anos: o que mudou nos condomínios?

Alteração da legislação é apontada como responsável por garantir maior segurança jurídica na gestão dos condomínios

A legislação específica para os condomínios teve uma importante mudança há 20 anos, a partir da promulgação do novo Código Civil (Lei n. 10.406/2002). Até então, o setor era regido através da Lei dos Condomínios (n. 4.591/1964). Os 27 artigos (do 1.331 ao 1.358), que passaram a vigorar em 11 de janeiro de 2003 sobrepondo a regra anterior, tratam sobre os direitos e as obrigações dos condomínios e dos síndicos.

Uma das determinações é relacionada à convenção do condomínio, que será considerada nula se não seguir o novo Código Civil. A destituição de síndico, a redução do percentual de multa para inadimplentes, a conduta antissocial do condômino e a multa por descumprimento dos deveres foram outras modificações que surgiram com a mudança da lei. Essas situações, do ponto de vista de especialista, são consideradas benéficas.

Segurança jurídica

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Thiago Badaró: o principal benefício para os condomínios a partir do novo Código Civil foi ter maior segurança jurídica

Advogado e professor de Direito Condominial, Thiago Badaró destaca que o principal benefício para os condomínios a partir do novo Código Civil foi ter uma maior segurança jurídica. Para ele, a legislação em vigor desde 2003 se tornou a base para todos os assuntos condominiais. O especialista, porém, alerta para a necessidade de algumas adequações ao texto original ou ainda a elaboração de uma codificação que trate especificamente de assuntos relacionados aos condomínios.

"Quando temos uma lei que normatiza determinado fato, isso é produtivo, pois define como deve ser obedecida. Ainda existe amadorismo na gestão de condomínio, muitos síndicos aventureiros que fazem o mau uso da utilização da legislação, e isso gera um prejuízo. Acredito que o melhor cenário é que tivéssemos um código específico para condomínios, fora do novo Código Civil. As relações dentro dos condomínios são diferentes do que eram em 2002. Muita coisa mudou e, por isso, seria interessante uma codificação própria", destaca Badaró.

Apesar de muitas inclusões ao que era previsto na Lei dos Condomínios, o novo Código Civil não incluiu todos os elementos tidos como importantes para uma administração. Nesse caso, quando não ocorre uma contrariedade de artigos, seguem como válidos os que foram determinados pela legislação anterior. O entendimento, porém, requer muitas vezes um debate mais aprofundado. O também advogado Zulmar Koerich Júnior, autor de três livros na área de condomínios, aponta dois deles: o cargo de subsíndico e a existência do Conselho Consultivo.

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Zulmar Koerich: o Código não previu a figura do subsíndico e do Conselho Consultivo, mas nada impede que essas funções continuem a existir

"Temos duas correntes. A primeira que entende que todos os artigos da lei foram revogados pelo Código Civil, e uma segunda que entende que somente os dispositivos conflitantes é que foram revogados. Na minha visão, essa última é a mais acertada. Mas segue inalterada a Lei n. 4.591/1964 naquilo que não conflitar com o novo Código Civil. Algumas mudanças foram bastante sensíveis. O novo Código Civil, por exemplo, não previu a figura do subsíndico e do Conselho Consultivo, mas nada impede de que tais funções sejam criadas ou continuem a existir, seja por previsão na lei anterior, válida quanto a esses assuntos, seja nas regras internas de cada condomínio", detalha Koerich.

Responsabilidade

A promulgação do novo Código Civil fez os síndicos buscarem conhecimento a respeito da legislação vigente. Esse ponto é considerado importante para barrar situações que possam em algum momento gerar prejuízos ao condomínio. Além disso, os síndicos, por serem os gestores diretos, podem responder civil, criminal ou judicialmente a depender do que for comprovado de irregular na administração. Especializado em condomínios, o advogado Alexandre Callé destaca que a partir de 2002 a atuação do síndico teve uma maior vigilância.

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Alexandre Callé: quórum determinado para a alteração da convenção é difícil de ser atingido

"Antes do novo Código Civil, a sensação que nos dava era de que o síndico não tinha toda essa responsabilidade, que a cada dia aumenta com base nas exigências do cargo. O que houve foi uma atenção maior à legislação e às obrigações que devem ser cumpridas. Há o surgimento de novas exigências que tornam o condomínio uma verdadeira empresa. O caminho vai muito para a profissionalização, abrindo espaço para as administradoras, pois os condomínios têm receitas imensas e precisam ser administrados por profissionais da área, gestores. Isso foi um impacto bom da legislação", afirma Callé.

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AS PRINCIPAIS MUDANÇAS

Alteração da convenção (artigo 1.351)

Muitos condomínios adequaram suas convenções com o que passou a determinar o novo Código Civil. O motivo é que o documento deve seguir a legislação vigente, caso contrário, é considerado nulo. Para realizar tal alteração, porém, é preciso aprovação de dois terços dos votos dos condôminos. O quórum exigido é considerado inviável para alguns especialistas, enquanto outros alertam para o risco de manter a convenção desatualizada.

"É um risco altíssimo com reflexo financeiro a depender da situação. Sempre recomendo que as convenções sejam atualizadas a cada 10 anos. A legislação é um instrumento orgânico e quando ela muda, também muda a sociedade. Tivemos mudanças consideráveis nos últimos anos, como a liberação de assembleia virtual e a prorrogação do mandato do síndico, esses pontos em razão da pandemia. O condomínio que tem uma convenção antiga limita os poderes do síndico, e o mesmo não consegue aplicar a sanção que não esteja na convenção. O prejuízo se vira contra o condomínio, que precisa contratar advogado para resolver de maneira judicial uma medida não prevista na convenção", comenta o advogado Thiago Badaró.

Alexandre Callé considera que o quórum determinado no novo Código Civil para a alteração da convenção é difícil de ser atingido.

"A crítica que faço aqui é que o legislador foi tímido, pois ficou um quórum muito alto. Poderia ter flexibilizado e colocado algo mais razoável, como maioria dos presentes na assembleia. Porém, há dois posicionamentos sobre isso: pessoas da área jurídica vão dizer que é bom ter um quórum alto para não ficar alterando a todo momento, mas por outro lado engessa. Poderia ser algo como 50% + 1 ou qualquer maioria dos presentes em assembleia. Por exemplo, uma mudança de convenção é impossível ser feita em um condomínio com 500 unidades, pois seria necessário 333 apartamentos assinando uma ata. É importante alterar a convenção para adequar o documento à realidade, como por exemplo para conseguir ter um síndico profissional na função, pois muitos condomínios ainda mantêm na convenção a obrigação que só moradores podem atuar como síndico", fala Callé.

O que diz o artigo 1.351 do CC: Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. 

Destituição do síndico (artigo 1.349)

O novo Código Civil alterou para a necessidade de formar a metade absoluta (50% metade + 1) dos condôminos presentes na assembleia para a destituição do síndico de seu cargo, desde que comprovada alguma irregularidade. O quórum anterior, com base na Lei dos Condomínios, era de no mínimo dois terços dos votos.

"A destituição do síndico era regulada pela aprovação de 2/3 dos presentes em assembleia, sem que fosse necessário apresentar um motivo. Isso mudou com o novo Código Civil que alterou o quórum em questão, passando a ser de maioria absoluta dos presentes, demandando, agora, a existência de um dos três fundamentos: praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio", avalia Zulmar.

O que diz o artigo 1.349 do CC: A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Inadimplência (artigo 1.336)

A Lei dos Condomínios determinava que o morador inadimplente em relação ao condomínio deveria pagar uma multa de até 20%. A partir do novo Código Civil, a multa passou a ser de no máximo 2%. Num primeiro momento, a regra desagradou os gestores e condôminos adimplentes, porém, se viu a possibilidade de deliberar sobre o percentual atribuído a título de juros de mora, ficando esse percentual acima de 1% ao mês. Diminuir o valor cobrado pela multa também é considerado pelos especialistas como uma medida de conscientização.

"É a alteração mais emblemática, porque a redução fez a inadimplência aumentar, mas também teve cobranças na Justiça. O imóvel vai a leilão através de hasta pública, e a pessoa corre o risco de perdê-lo mesmo sendo o único bem de família. A gente observou que nesses 20 anos houve aumento da inadimplência, mas depois se tornou uma conscientização. Os síndicos não gostaram da mudança, pois multa alta as pessoas pagavam, enquanto que a multa baixa muitos optam em não pagar e isso aumentou a inadimplência", detalha Alexandre Callé.

O que diz o artigo 1.336 do CC: O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Conduta Antissocial (artigo 1.337)

A convivência social nos condomínios é um dos principais dilemas, principalmente pelo comportamento daqueles que não respeitam o regimento interno, a lei do silêncio ou ainda que realizem alterações estruturais sem prévia autorização e, assim, coloquem em risco a segurança dos demais moradores. Entre outros exemplos da denominada conduta antissocial podem ser destacados: atentado violento ao pudor, comportamento violento, exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial e brigas ruidosas. O novo Código Civil prevê multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial.

Quando o comportamento é reiterado e gerar incompatibilidade de convivência, a multa pode atingir até dez vezes o valor da taxa.

"Outra disposição trazida pelo artigo 1.337 foi aquela referente à aplicação de penalidades ao condômino por descumprimento reiterado de suas obrigações e por comportamento antissocial, que inexistia na antiga Lei dos Condomínios, permitindo a aplicação de multa de cinco e dez vezes, respectivamente. Isso se tornou importante para combater os condôminos que mantêm um comportamento incompatível com o entorno", pontua Zulmar.

O que diz o artigo 1.337 do CC: O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

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