A fase inicial de vida de um condomínio edilício é marcada por grande expectativa dos condôminos, mas também por desafios relevantes. Um dos pontos mais sensíveis está na indicação do síndico e da administradora pela construtora ou incorporadora, situação que, infelizmente, ainda gera conflitos e questionamentos jurídicos.

É comum que, ao entregar as chaves, a construtora já apresente um síndico “provisório” e uma administradora escolhida unilateralmente, muitas vezes sem a efetiva deliberação da assembleia. Ocorre que essa prática, além de fragilizar a autonomia dos condôminos, pode configurar irregularidade quando não respeita os ritos previstos em lei e na convenção condominial.

A legislação indica que a assembleia de instalação do condomínio é soberana para eleger o síndico, o conselho, e aprovar a administradora, devendo a construtora convocar a primeira assembleia, jamais impondo gestores ou contratos administrativos. Portanto, quaisquer deliberações que restrinjam a vontade dos condôminos podem ser consideradas nulas ou anuláveis, passível de questionamento judicial.

A função da construtora na fase de instalação é meramente transitória, devendo ceder lugar à autogestão condominial. Sendo assim, ao entregar o empreendimento, a construtora/incorporadora possui responsabilidades específicas:

Convocação da assembleia de instalação: deve convocar a primeira assembleia, momento em que os condôminos aprovam a convenção, definem a quota condominial e elegem o síndico e a administradora. A convocação deve ser transparente, com ampla comunicação a todos os adquirentes de unidades.

Entrega da documentação obrigatória: livro de atas, convenção condominial, regulamento interno (quando houver), plantas e projetos do empreendimento, manuais de uso e manutenção das áreas comuns, auto de conclusão da obra (Habite-se), entre outros documentos previstos na legislação. Esses documentos são essenciais para a gestão e manutenção do condomínio, bem como para garantir a responsabilização da construtora em caso de vícios construtivos.

Prestação de contas inicial: é dever da construtora apresentar à assembleia a relação detalhada das despesas realizadas até a instalação do condomínio (taxas públicas, consumo de água/luz durante a obra, eventuais gastos de manutenção das áreas comuns). A ausência dessa prestação pode configurar irregularidade passível de questionamento judicial.

Garantia de vícios construtivos: a construtora não pode se valer da eleição de um síndico “indicado” para dificultar ou adiar o reconhecimento de defeitos de obra. Nos termos do art. 618 do Código Civil, responde por vícios e defeitos da construção pelo prazo de 5 (cinco) anos, além das garantias do Código de Defesa do Consumidor.

A construtora tem papel fundamental no nascimento do condomínio, mas suas obrigações estão ligadas à entrega adequada da obra, da documentação e das informações essenciais, nunca à imposição da gestão administrativa. Quando cumpre suas responsabilidades de forma transparente, garante não apenas a legalidade, mas também um início saudável para a convivência condominial.

FERNANDA MACHADO PFEILSTICKER SILVA
Advogada OAB/SC 29.431
Pós-graduação em Direito Imobiliário, Negocial e Civil.
Pós-graduação em Direito Processual Civil.
Experiência em Direito Imobiliário - Condominial.