O Mercado Imobiliário está sempre em grande evolução, valendo-se, muitas vezes, de institutos jurídicos para prover e embasar seu desenvolvimento.

Muito se vinha disseminando no mercado que o registro do protoedilício seria suficiente para constituir o condomínio edilício supostamente dispensando o futuro registro da instituição do condomínio edilício devido ao registro anterior do protoedilício.

Para entendermos a importância da distinção dos dois institutos jurídicos, protoedilício e edilício, necessário se faz entender o que é cada um deles:

A legislação sempre garantiu a definição de Condomínio Edilício desde a Lei 4.591/67 até o vigente Código Civil, que em seu artigo 1331 elenca que Condomínio Edilício diz respeito às edificações, podendo ser elas de propriedade exclusiva ou comum dos condôminos. Portanto, diz-se da fração ideal do solo vinculadas as unidades autônomas que compõem o condomínio. O Condomínio Edilício tem seu nascimento com o advento do registro da sua instituição junto ao Cartório de Registro de Imóveis com previsão legal no artigo 1332 do Código Civil, ato este que encerra a incorporação da obra, entregando-a aos condôminos. Concluímos, assim, que a finalização da construção da edificação é o nascedouro do Condomínio Edilício com advento do registro da sua instituição.

Concomitantemente operacionalizou-se no Mercado Imobiliário Brasileiro a figura jurídica do Condomínio Protoedilício que se daria através do registro da incorporação imobiliária, também junto ao Cartório de Registro de Imóveis, com previsão legal no art. 29 da Lei n. 4.591/1964 que visa a vinculação do terreno a um futuro condomínio edilício a ser construído para possibilitar a venda das unidades na “planta” buscando maior segurança jurídica aos adquirentes das frações ideais e ao incorporador.

A importância desta diferenciação se dá no tocante as obrigações de uma ou outra modalidade de condomínio, tal qual o pagamento das taxas condominiais que se darão a partir da instituição do condomínio edilício, ao passo que o registro da incorporação ocorre antes da construção para viabilização da comercialização das unidades da fração ideal que um dia comporão o condomínio edilício.

Sendo assim, para perfectibilizar a diferença entre as duas modalidades de condomínio e estabelecer as obrigações que cada uma delas engloba, há o Provimento do CNJ 169 de maio de 2024 que alinhou a diferenciação do condomínio protoedilício e do condomínio edilício determinando o regime jurídico de cada um deles com intuito de acabar com a “mistura” que o mercado imobiliário estava impondo e levando à confusão das modalidades de condomínio que possuem distinção legal e funcionais bastante claras. Findando, desta forma, a celeuma que vinha sendo instaurada, deixando claro que a incorporação a etapa inicial que registrada para construção dá origem ao condomínio protoedilício e na etapa final que é quando há a instalação do condomínio edilício se perfectibilizando a entrega da edificação.

FERNANDA MACHADO PFEILSTICKER SILVA
Advogada OAB/SC 29.431