A propriedade é um instituto jurídico protegido pela Constituição Federal/88 em seu artigo 5º, inciso XXII, por dispositivos no Código Civil e legislações esparsas.

Trata-se de negócio jurídico de tradição solene (entrega da coisa) com domínio transferido através do registro do título aquisitivo (escritura pública) junto ao Cartório de Registro de Imóveis, quando acontecerá a averbação do aludido negócio na matricula daquela unidade imobiliária.

Matrícula, por sua vez, é uma ficha descritiva individualizada e numerada que indica as características básicas da unidade, bem como elenca o titular da mesma. É documento único junto ao Registro de Imóveis responsável pela circunscrição imobiliária a qual pertence o empreendimento. Sendo documento único, toda transação que envolve o imóvel nesta constante, deve-se requerer a averbação do ato para que incorram os devidos efeitos, dando publicidade aos atos.

Muito embora a lei queira assegurar que quem não registra a aquisição de um imóvel na sua matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis não é “dono”, portanto, não poderia avocar os direitos reais sobre a coisa oriunda dos pressupostos da propriedade, a propriedade registral aceita prova em contrário, portanto relativos os efeitos do registro no tocante a caracterização da propriedade dada possibilidade de oponibilidade a esta.

O que isso interessa para nós que tratamos das questões condominiais?

Interessa e muito, pois a legitimação do real proprietário nos autoriza a realização da cobrança do débito de condomínio e demais inocorrências que a unidade possa dar causa no condomínio.

O débito condominial tem natureza jurídica propter rem, isto quer dizer que a própria coisa responderá pelo débito, consequentemente, quem responderá pelo imóvel é o proprietário. Mister ressaltar a importância do devido registro de aquisição para legitimação da transação. Portanto, com a cobrança devidamente judicializada, não havendo o pagamento dos valores pelo proprietário, poderá a unidade ser leiloada para sanar a dívida pela inadimplência das taxas condominiais.

Dada a natureza propter rem do débito condominial a problemática se instaura justamente quando não há o devido registro de propriedade na matricula, forçando o condomínio a subordinar esta cobrança ao âmbito judicial, o que demandará estudo mais aprofundado do caso, buscando legitimar o real proprietário, em sujeição aos ditames legais, salvo melhor juízo, haja vista a grande celeuma que envolve a questão.

Sendo assim, quanto mais informações o síndico possuir, inclusive requerendo a documentação que comprove a relação do condômino com o imóvel ocupado, facilitará em demasia a caracterização da responsabilização do aludido proprietário junto ao condomínio tanto no que diz respeito ao débito condominial quanto as demais questões que envolvem a vida em condomínio. Lembrando que esta legitimação traz segurança tanto para o proprietário quanto para o condomínio.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é Advogada, Pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil e Pós-graduada em Direito Processual Civil. Atua na área do Direito Imobiliário - ramo condominial.