A segurança dos condôminos tem de ser uma das prioridades de qualquer gestão.

Exemplos de problemas estruturais têm sido recorrentes e deixam em alerta síndicos e condôminos. O desabamento do Edifício Liberdade, no Rio de Janeiro, em 2012, vitimou 22 pessoas e a Justiça condenou a empresa responsável pela obra dentro do edifício que, de acordo com a perícia, fez a estrutura colapsar e ir ao chão.

A NBR 16280:2024 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), surgiu a partir deste caso e é considerada um marco para que os prédios contem com mais segurança quando reformas em áreas comuns e dentro das unidades são realizadas. A partir dela, que entrou em vigor em 18 de abril de 2014, apenas 10 anos atrás, passou-se a estabelecer que obras privadas ou na área comum devem passar por análise da construtora, incorporadora ou projetista se estiverem dentro do prazo de garantia da edificação. Após este prazo, as obras/reformas devem seguir um plano elaborado por profissional habilitado, acompanhado de documento de Responsabilidade Técnica (ART/RRT).

A norma orienta os condôminos a apresentar ao síndico o plano de reforma, com a indicação do profissional técnico responsável. O síndico ou a administradora, por sua vez, poderão autorizar, permitir com ressalvas ou até mesmo proibir a reforma caso entendam que a obra poderá colocar em risco a edificação.

Kita Xavier é presidente do CREA-SC e alerta sobre manutenção

Presidente do CREA-SC (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), Kita Xavier detalha sobre questões adotadas após a publicação da norma.
“A norma técnica garante a segurança ao estabelecer etapas de reformas, além de listar requisitos para todo processo de obra em condomínio ou nas unidades. A norma apresenta mecanismos para prevenção de perda de desempenho da edificação exigindo avaliação técnica desde pequenas reformas até alterações mais expressivas. Ela é também uma ferramenta crucial para evitar a execução de serviços complexos por leigos, que podem vir a ocasionar desabamentos ou acidentes relacionados à construção civil”. 

Casos recentes e as responsabilidades

Um dos casos mais recentes na história do Estado de Santa Catariana aconteceu em Florianópolis no mês de janeiro, e trouxe ao conhecimento público o colapso de parte da estrutura de um prédio na Av. Beira-Mar Norte. O local precisou ser totalmente evacuado pelo risco gerado aos moradores. No mês seguinte, em fevereiro, um prédio residencial com 133 apartamentos foi evacuado às pressas em Praia Grande, no litoral de São Paulo. O abalo em cinco colunas do subsolo fez a estrutura correr riscos. A construtora teve de realizar um plano emergencial para estabilizar a estrutura e recuperá-lo, enquanto isso ofereceu aos moradores a hospedagem em hotéis enquanto não houvesse a liberação das autoridades. A advogada Mariana Salum, que há oito anos atua no direito imobiliário e condominial, fala sobre qual procedimento deve ser adotado nesses casos.

A advogada Mariana Salum explica sobre os direitos em casos de colapso

“Independente de colapso, havendo um vício construtivo qual configura a necessidade do condomínio ser evacuado ou algumas unidades serem evacuadas para conserto, por conta da teoria da responsabilidade civil, a construtora deverá arcar com todas as despesas inerentes a essa evacuação, seja o aluguel de uma nova residência, para que os condôminos possam morar durante esse período, seja uma indenização, aí cada caso precisa ser avaliado de forma concreta”.

Uma das perguntas que comumente surgem é: de quem é a responsabilidade em casos de sinistros na estrutura do condomínio quando dentro do período de garantia? A advogada Mariana Salum, explica sobre quem fica como responsável em caso de incidentes:
“O Código Civil é muito claro quando, em regra geral, fala que a construtora empreiteira é responsável pela solidez e a segurança da obra pelo prazo de cinco anos, contada a entrega do empreendimento. Em empreendimentos regulares o prazo começa a contar a partir da entrega do habite-se, conforme o entendimento jurisprudencial. Porém, durante esse prazo de cinco anos é muito difícil configurar algum tipo de colapso da estrutura, salvo em caso de imperícia grosseira do empreiteiro que beira o dolo eventual, que é quando a gente assume o risco de causar um dano”.
A advogada explica ainda que: “Se for um vício oculto, cujo aparecimento se deu após o prazo quinquenal, a responsabilidade não é do síndico, até porque ele estava escondido, não tinha como ninguém saber, e aí por conta disso o STJ já até se manifestou que o prazo começa a contar do aparecimento do vício em si, quando oculto”.

O papel do síndico

O síndico tem um papel importante na conservação predial durante e após o prazo de garantia. Ele pode ser responsabilizado civil e criminalmente por possíveis danos resultantes da má conservação predial. Por isso, seja uma manutenção preventiva ou corretiva, ele tem de estar atento.
“O condomínio quando é entregue aos moradores é acompanhado do manual de uso, operação e manutenção (conforme NBR 14037:2024) e essas manutenções por obrigação legal são de responsabilidade do síndico, inclusive são manutenções que se não forem realizadas pelo condomínio faz com que haja a perda da garantia de certos componentes, até da própria estrutura de acordo com o manual e com as normativas técnicas”, detalha Mariana Salum.
O engenheiro civil Leopoldo Vinter, também colunista do Jornal dos Condomínios, explica que: “Após o recebimento da edificação e do Manual de Uso, Operação e Manutenção é de responsabilidade do gestor predial a implantação de um programa de manutenção, seguindo as recomendações do manual entregue pela construtora/incorporadora e as diretrizes estabelecidas na NBR 5674:2024 que trata da gestão de manutenção nas edificações. Neste programa, estarão listadas e programadas todas as intervenções necessárias para conservar e manter o desempenho requerido para edificação e seus sistemas.”

O engenheiro Aécio Miranda Breitbach fala sobre a importância das inspeções prediais

O experiente engenheiro civil Aécio Miranda Breitbach, reforça que não há obrigação legal para que o síndico tenha conhecimento técnico, mas que ele deve ser vigilante e proativo mantendo a regularidade das manutenções e promovendo inspeções regulares acompanhadas de laudos que permitam identificar precocemente quaisquer anomalias, e assim evitar desastres.
“O síndico não necessariamente tem de ter conhecimento específico sobre manutenção, mas é fundamental que ele conte com profissionais gabaritados para realizar o trabalho, seja de inspeção ou correção. Estrutura e rede elétrica sempre têm prioridade, pois há riscos de incêndio ou colapso. Por exemplo, o síndico deve estar atento às instruções básicas e prestar atenção nas rachaduras e fissuras que aparecem para agir rapidamente. Aliás, não só o síndico, mas os moradores também”, reforça.

Mas em que lugar ficam os síndicos quando há um problema da estrutura que é apontado por meio de uma inspeção? O engenheiro civil Leopoldo Vinter destaca a necessidade de agir de forma rápida e ainda sugere a presença de um profissional habilitado que possa auxiliar na gestão.
“O que os síndicos realmente precisam saber é que, apesar da responsabilidade dirigida a eles pelo Código Civil no art. 1.348 ‘[...] V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores:’, é seguro dizer que eles não precisam fazer isso sozinhos, especialmente em temas que fogem de seu conhecimento. Uma nova especialização vem surgindo no mercado: a Assessoria Técnica Condominial e os síndicos devem contar com profissionais dessa área para auxiliá-los a manter seus condomínios seguros e eficientes”.

Os casos de colapso estruturais, como o da Beira-Mar Norte e o de Praia Grande, passam a ser referência sobre a importância da manutenção e da inspeção predial, que evitam uma série de situações inconvenientes para os moradores, além de reduzir riscos de acidentes mais graves, prejuízos e ações judiciais.
Nesse sentido, como forma principalmente de prevenção, o engenheiro Aécio Miranda Breitbach diz que “ao menor sinal visual de problema o síndico deve debater o assunto em assembleia e chamar um profissional gabaritado para realizar o trabalho”. Segundo ele, um relatório técnico completo leva de 30 a 60 dias para ser concluído.

Legislação sobre o tema

Por fim, é preciso dizer que Santa Catarina ainda engatinha quando o assunto são leis que abordem a inspeção predial. Apenas os municípios de Balneário Camboriú e Rio do Sul contam com regramentos específicos sobre o tema. Em Florianópolis o projeto de lei foi arquivado ainda em 2015 e não foi retomado até então. No Brasil, cidades como Porto Alegre, Ribeirão Preto, Bauru, Fortaleza e Rio de Janeiro contam com leis específicas para a questão.
Por exemplo, em Balneário Camboriú as edificações com mais de 15 anos precisam realizar vistorias periódicas a cada três anos. Os gestores das edificações também são obrigados pela lei a apresentar cópia da ART referente ao Parecer Técnico e da Ficha Técnica da Edificação à Prefeitura.

Sugestão aos síndicos

Ao profissional que busca conhecimento e ter um suporte, o Manual do Síndico do CREA-SC é um material que serve como apoio em caso de dúvidas. Revisado no segundo semestre de 2023, o conteúdo traz informações detalhadas sobre os processos que envolvem a manutenção das edificações.

Leopoldo Vinter destaca a importância do Manual do Síndico como apoio para a gestão

O engenheiro Leopoldo Vinter relata que o material atualizado pode ser uma verdadeira ferramenta para que o síndico não tenha dor de cabeça quando os edifícios sob sua tutela necessitem de intervenções de manutenção e/ou reforma.
“Nele encontram-se definições sobre manutenção predial, responsabilidades de todas as partes envolvidas, fluxos de contratação de serviços pelo condomínio e procedimento de reforma pelos moradores, um modelo de ART com destaque para os pontos que devem ser conferidos pelo síndico quando recebe este documento e ainda, uma lista de todos os documentos que devem compor o histórico da edificação.”

Cuidados para preservar a estrutura da edificação

• Fissuras em pilares e de pé de pilares, em garagens ou não, “afinando” à medida que sobem no pilar;
• Fissuras em centro de vigas de teto e próximas aos apoios das vigas (encontro das vigas com os pilares); fissuras centrais e de canto em lajes;
• Afundamento no entorno de pilares, com abatimento do piso ao redor;
• Desencaixe de tubulações horizontais com verticais, sob os prédios;
• Desaprumos, desníveis de elementos estruturais como vigas e pilares;
• Vegetação crescendo pelos rejuntes vazios
• Ruídos noturnos de estalos e sons quebradiços;
• Em revestimentos cerâmicos, sons ocos, identificando peças soltas;
• Descolamento de pisos cerâmicos com sentido de baixo para cima;
• Recalques de pisos ou contrapisos;
• Sinais de gotejamento de carbonatos de cálcio (indicam a passagem d’água através do concreto), formando escorrimentos semelhantes a estalactites;
• Manchas esbranquiçadas sobre a superfície de revestimentos cerâmicos (lixiviação de carbonatos de cálcio).
• Presença de infiltrações ou vazamento.
• Armaduras de pilares, vigas ou lajes expostas com “corrosão” e “desplacamentos” de concreto.

Fonte: Aécio Miranda Breitbach