Rotinas de prevenção evitam reformas de urgência e rateios extraordinários
Grandes transtornos em edifícios podem ser evitados com a aplicação contínua da manutenção preditiva e preventiva, reduzindo drasticamente os custos e o impacto das intervenções corretivas. Segundo o engenheiro civil Mário Filippe de Souza, da Econd Engenharia, o acompanhamento profissional dessas rotinas protege o orçamento e a gestão do síndico, exigindo atenção constante a elementos estruturais (pilares, vigas, lajes e fachadas), além das instalações elétricas, hidráulicas, telhados e piscinas.
Na mesma linha, o engenheiro especialista em estruturas e diagnósticos Cláudio Luiz Skroch, da CS Engenharia, orienta que o síndico conheça a fundo a edificação, priorizando sistemas hidrossanitários (caixas de gordura, esgoto e água pluvial) e a conservação das fachadas, cujos sinais de desgaste funcionam como alertas preventivos: “A fachada sempre avisa de que algo está errado, como bolhas, descascamento. O síndico tem de investigar esses sinais”, diz.
Skroch destaca ainda que mais de 50% das ocorrências registradas em condomínios estão diretamente relacionadas a problemas de infiltração.
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Manutenção Preditiva: monitorar para prever problemas
A manutenção preditiva baseia-se no acompanhamento contínuo de dados e no comportamento de equipamentos para identificar anomalias antes que ocorra uma falha real. Envolve o uso de medições diárias, inspeções visuais sistemáticas e até softwares de monitoramento que indicam alterações de desempenho.
• Aplicações práticas: “Um exemplo simples de ação preditiva é orientar o zelador a fazer a leitura periódica do hidrômetro geral do prédio para identificar consumos atípicos que apontem vazamentos ocultos”, indica o engenheiro Cláudio Skroch.
• Evitando desastres: Mário Filippe ressalta a importância de olhar para itens vitais do dia a dia: “A falta de checagem nas boias dos reservatórios de água pode causar o desabastecimento ou transbordamentos e inundações de cima para baixo. É uma verificação simples, mas que, se negligenciada, gera enormes prejuízos”.
Manutenção Preventiva: planejar para conservar
A manutenção preventiva exige planejamento prévio do síndico para substituir peças, aplicar coberturas de proteção e realizar reformas antes que a estrutura ou o equipamento quebrem.
Os prazos das rotinas preventivas variam conforme a localização geográfica e a exposição da edificação aos agentes naturais:
“Costuma-se recomendar a lavagem de fachada a cada dois ou três anos, e a pintura geral entre cinco e oito anos. Contudo, em áreas litorâneas ou locais sujeitos a grandes variações térmicas e maresia, esses prazos precisam ser reduzidos. A preventiva sempre custa menos que a reforma emergencial, pois impede que a estrutura seja afetada”, explica o engenheiro Mário Filippe.
Manutenção Corretiva: a exceção que deve ser minimizada
A manutenção corretiva ocorre quando a falha já se concretizou e exige conserto imediato. Por não ser prevista no orçamento ordinário, é a principal causadora de chamadas de emergência e de rateios extraordinários que geram atrito nas assembleias.
Exemplos típicos de manutenção corretiva incluem a recuperação emergencial de fachadas com reboco caindo, retrofits elétricos de urgência devido a curtos-circuitos ou trocas de tubulações rompidas.
“A manutenção corretiva infelizmente ainda é muito comum nos condomínios, mas o uso da inspeção predial profissional é o instrumento que auxilia a transformá-la em exceção ao longo do tempo”, conclui Mário Filippe.
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