Devido à rotina agitada da gestão condominial, a infraestrutura elétrica nos condomínios é frequentemente negligenciada e relegada à manutenção reativa (apenas após um sinistro), diferentemente de itens como elevadores e portões, que recebem atenção imediata por causarem transtorno diário.

Essa falta de cuidado pode gerar altos custos com reparos emergenciais, além de acarretar responsabilidade legal e risco à vida. Para transformar essa realidade, os síndicos podem adotar uma abordagem estruturada baseada em quatro pilares essenciais: diagnóstico, histórico, manutenção preventiva e investimentos.

Diagnóstico: o raio-x da instalação

O primeiro passo para a gestão elétrica de um condomínio é o diagnóstico completo da instalação. Para o engenheiro eletricista Fabiano da Silva, da ZPN Engenharia, quando o síndico assume um condomínio, ele tem a responsabilidade de fazer um diagnóstico de todos os sistemas, inclusive do sistema elétrico: “inicialmente, seria pertinente analisar o histórico de manutenção do condomínio. É fundamental avaliar os registros existentes, ter um panorama total do sistema elétrico, da situação que ele se encontra, do que precisa ser alterado e do que precisa ser mantido. Essa abordagem e a manutenção preventiva reduzem significativamente a probabilidade de ocorrências futuras”.

É essencial obter e manter o Laudo Técnico das Instalações Elétricas (LTIE), que atesta a conformidade com a NBR 5410 (Baixa Tensão), verificando proteções obrigatórias (como DRs e DPSs). Além disso, o SPDA (para-raios) deve ser inspecionado anualmente (NBR 5419). Legalmente, o condomínio deve garantir que todos os trabalhadores tenham treinamento em Segurança em Eletricidade (NR-10) e que as áreas de risco estejam adequadamente organizadas, sinalizadas e trancadas (conforme NR-10).

Histórico: a memória do sistema

Manter um histórico detalhado do sistema é essencial para a rastreabilidade e a proteção legal do síndico em caso de incidente. Conforme Fabiano da Silva, após o diagnóstico profissional, o síndico deve resgatar o histórico desse condomínio e documentá-lo de forma contínua, o que evita retrabalho, excesso de custo e manutenção ineficiente:

“Para isso, é preciso criar um livro de registro para documentar todas as manutenções e falhas com datas, quais intervenções foram feitas e técnico que prestou o serviço, além de arquivar todas as ARTs/RRTs (documentos de responsabilidade técnica) dos serviços elétricos”.

Manutenção preventiva: segurança e economia

A partir do diagnóstico e do histórico, o síndico consegue criar um Plano de Manutenção formalizado, seguindo a NBR 5674 e, frequentemente, exigências de Códigos de Obras estaduais/municipais. Se o plano já existe, ele precisa ser avaliado e atualizado. Se não, o síndico precisa criá-lo, conforme o especialista.

“A manutenção preventiva deve ser estruturada por meio de um Plano de Manutenção Predial formalizado, seguindo a NBR 5674 e exigências locais. Esse plano deve incluir a realização periódica de Inspeção Termográfica em quadros e painéis (conforme NBR 5410) para detectar pontos de aquecimento invisíveis, que são precursores de incêndios. Além disso, é essencial o ajuste periódico de conexões e bornes nos quadros, também conforme a NBR 5410, para prevenir aquecimento excessivo e risco de fogo”, aponta Silva.

Silva alerta que a manutenção preventiva é essencial para prevenir falhas e, com isso, transtornos:

“Embora a manutenção de elevadores, bombas e portões seja frequentemente priorizada pelos síndicos, a manutenção elétrica, por vezes, é negligenciada. No entanto, as consequências de falhas elétricas podem ser graves e custosas. Estabelecer essa cultura de manutenção preventiva para o sistema elétrico do condomínio é essencial para evitar transtornos e custos desnecessários”.

Acompanhamento contínuo

Para superar os desafios de confiabilidade e descontinuidade na manutenção, o engenheiro defende o modelo de acompanhamento contínuo. Esse modelo ideal envolve a contratação de uma empresa responsável que emita uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) pelo sistema. A responsabilidade técnica contínua garante a integração do profissional ao plano de manutenção e oferece segurança legal ao síndico: a ART atua como lastro da responsabilização, eximindo o gestor de negligência técnica em caso de sinistro.

Investimentos: eficiência e expansão

Após garantir a conformidade e a manutenção, o síndico deve focar em investimentos para eficiência e expansão do sistema, sempre em conjunto com o profissional responsável. Os principais focos são: realizar estudos de Adequação da Carga (para suportar novas demandas sem risco de sobrecarga como veículos elétricos) e implementar medidas de Eficiência Energética (LEDs e sensores) para reduzir o consumo e um Plano de Manutenção e os estudos de modernização personalizados, dependendo da estrutura e sistemas específicos de cada condomínio.