Leis mudam, entendimentos jurídicos são aperfeiçoados, novas tecnologias surgem a todo instante, questões comportamentais são alteradas em função da modernidade, espaços novos são disponibilizados nos edifícios e exigem um regramento específico.
Com tanta novidade, o desafio aqui é manter as leis condominiais sempre atualizadas para evitar problemas e facilitar o dia a dia do síndico. Mas, por exigir a participação ativa da maior parte dos condôminos, muitas vezes a convenção e o regimento interno se tornam defasados e não compreendem as reais necessidades dos moradores.
Por que atualizar as regras?
Não há a obrigatoriedade de atualização da convenção a cada vez que surge uma mudança legislativa, já que ela permanece válida nas partes em que não contrariar a lei nova. Mas as partes que contrariar a lei, o texto deve ser automaticamente interpretado à luz da nova legislação.
No entanto, após uma série de mudanças relevantes na legislação, ou até mesmo em virtude do passar do tempo, torna-se recomendável realizar a atualização por dois motivos principais:
- Fazer com que a convenção e o regimento interno sejam instrumentos claros e suas normas possam ser facilmente compreendidas por todos que realizarem sua leitura, independentemente de conhecimento jurídico
- Introduzir nas normas condominiais instrumentos modernos para facilitar a administração e o dia a dia do condomínio. Uma lei fácil de compreender é uma lei fácil de cumprir.
Passo a passo para alterar
- Antes de tudo, é importante verificar junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente quais são as exigências que se precisa atender para o registro de uma alteração na convenção. Isso representa a antecipação de uma das etapas, mas terá certamente a função de prevenir muitas dores de cabeça posteriores;
- Após, é interessante constituir uma comissão interna para que se possa definir o que se pretende alterar e, então, redigir as alterações;
- Levar as alterações sugeridas à assembleia para deliberação, com ou sem a assessoria profissional, a depender da necessidade do condomínio. Aqui vale lembrar que o quórum para a alteração da convenção é o de 2/3 dos votos dos condôminos e não apenas dos presentes em assembleia. Já quanto ao regimento, a redação atual do Código Civil não especifica o quórum para a sua alteração. Dessa forma, o quórum que passa a valer é o estabelecido na convenção para esse fim e, na sua ausência, o de maioria dos presentes em assembleia;
- Realizada a votação, aprovados os novos textos, o documento pode ser levado ao Registro de Imóveis, observando as orientações do início do processo;
- Para os condomínios que não conseguem obter os quóruns necessários caberá, antes de qualquer coisa, identificar o real motivo da evasão. A situação pode representar, até mesmo, um desinteresse dos condôminos em promoverem a alteração dos instrumentos por concordarem com os existentes e entenderem que são suficientes e adequados.
Assessoria profissional
- A legislação não exige que os procedimentos de alteração da convenção ou do regimento tenham a assessoria de um profissional. Porém, ter alguma assessoria é muito recomendável.
- Dentre os papéis do profissional, os principais seriam o bom planejamento da atividade evitando o retrabalho ou até mesmo a não efetividade do trabalho desenvolvido. Além disso, ele contribuirá para a boa redação dos dispositivos de maneira a não lhes dificultar ou até mesmo inviabilizar a futura aplicação. Também, diante da preferível experiência, ofertar normativas que possam ser úteis e desejáveis aos condôminos.
Temas polêmicos
- Para garantir a harmonia entre os moradores usuários, é importante que as regras referentes a assuntos que normalmente são polêmicos estejam presentes de forma clara no regimento interno. Mas, nada impede, no entanto, que as questões mais relevantes, como por exemplo, escritório de trabalho em unidade residencial e locação por sites como AIRBNB (por dizerem respeito ao “fim a que se destina a unidade” - art. 1.332, §5º, III, Código Civil), também constem da convenção.
Itens que não podem faltar no documento
- Tudo aquilo que não esteja regulamentado, nem seja proibido pelo Código Civil, pode ser objeto de disposição na convenção. O que é bom para um condomínio, não necessariamente será bom para outro, portanto, há que se questionar: “Qual a necessidade do nosso condomínio?”
- A maioria das convenções existentes é extensa, mas se limita a repetir aqueles dispositivos que já estão previstos no Código Civil, deixando de fora outras questões que poderiam ser relevantes ao condomínio. Um bom exemplo é o rateio da taxa condominial, que de acordo com a legislação será feita pela fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I). Ou seja, permite que um condomínio que possua uma realidade diferenciada possa estabelecer uma regra de rateio mais adequada
- Outra situação que segue o mesmo entendimento do item anterior é em relação à venda, locação e cessão de vagas privativas de garagem a terceiros estranhos ao condomínio, que são proibidas pelo Código Civil (art. 1.331, §1º), salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
Itens de prevenção
A rigor, não é necessário constar na convenção a exclusão de qualquer responsabilidade do condomínio. Porém, é recomendável que seja colocada de forma expressa. Assim a norma fica mais clara aos condôminos e, também, para o Judiciário em caso de julgamento de uma ação.
Atualmente, prevalece na Justiça o entendimento de que o condomínio só é responsável por danos, como furtos de veículos, em áreas comuns, se a convenção expressamente admitirem essa responsabilidade. Ou ainda se o condomínio, através de atos como a contratação de empresa de vigilância (não mera portaria), câmeras de vigilância (diferentes da simples gravação de imagens), tenha assumido tacitamente o dever de guarda desses bens em área comum.