Quando as prioridades dos condôminos não estão alinhadas com as necessidades reais do condomínio, a gestão pode se tornar inviável
Que administrar um condomínio não é uma tarefa simples, a gente não tem dúvida. Mas será que existe espaços que são ainda mais difíceis de administrar? Muitos síndicos garantem que sim e destacam que os problemas mais recorrentes estão entre pendências jurídicas, dificuldade de relacionamento entre os moradores e dificuldade na aprovação de manutenção e melhorias por parte dos condôminos.
Para Fabiana Leal, que atua na área desde 2013 via administradora de condomínio, a maior dificuldade é a gestão de pessoas, pois as prioridades dos condôminos são muitas vezes distorcidas das necessidades reais do condomínio. Sendo assim, é necessário um trabalho de sensibilização, o que toma um tempo em que a administração já poderia estar executando o processo, para alinhar expectativas e realidade.
A gestora conta que recentemente assumiu a gestão de um empreendimento onde a preocupação com a situação estrutural e legal do local não era tratada como prioridade. E ela atribui a isso o fato de obras como regularização de sistema de tratamento de esgoto, tubulação de bombeiros, impermeabilização de caixa de água e reforma em telhado não serem tão visíveis aos olhos dos condôminos.
Como reflexo do caos, o espaço recebeu em uma mesma semana uma multa da vigilância sanitária e outra da Secretaria do Meio Ambiente. Localizado em São José, o empreendimento com 192 unidades estava com a Licença Ambiental de Operação vencida e jogava o seu esgoto nos condomínios dos fundos.
“Tivemos que arrumar 178 caixas de passagem de fossa e gordura que estava jogando esgoto no solo. Ainda nesse condomínio, a tubulação de bombeiros ficava fechada porque estava danificada, ou seja, um risco grave à segurança”, compartilha Fabiana.
Falta de adesão
Questões que envolvem negligência e com o edifício também são compartilhadas por outra gestora, que há 13 anos atua no mercado condominial do litoral norte do Estado. A síndica profissional, que prefere não se identificar, diz que enfrentou um problema sério quando passou a administrar um empreendimento em Itajaí. O condomínio, que estava com quase nove anos precisava passar por várias manutenções, pois não havia sido feita uma gestão adequada do local até aquele período.
Para embasar a necessidade da obra e diminuir os custos, a síndica diz que providenciou um laudo completo com um engenheiro e conseguiu, até mesmo, o apoio da construtora responsável pela construção do edifício que assumiu encargos que não nem eram obrigatórios. Com isso, obteve uma economia em torno de R$ 150 mil.
No ano seguinte, ao tentar a sua reeleição, ela passou a enfrentar problemas com um conselheiro que, além de responsabilizá-la por problemas ocorridos no período em que ela nem era síndica, convocou uma assembleia para destitui-la.
Em decorrência dessa situação, a síndica acabou sendo destituída em assembleia, conseguiu reverter o quadro durante a própria reunião, mas optou por desistir do cargo.
“Eu abri mão da gestão em comum acordo com os condôminos, mas fiz com que um grupo se retratasse por escrito e tirasse da ata a minha saída por destituição”, relata a síndica. Ela garante que, não vale a pena seguir com uma gestão em que o síndico não tem apoio integral do conselho, pois todo o trabalho acaba sendo comprometido.
Quando não vale mais a pena investir na gestão
Muitos síndicos já passaram por situações frustrantes na gestão do condomínio, que os fizeram desistir da reeleição e, até mesmo, desistir do cargo antes do final do mandato.
Entre os problemas mais graves, que contribuem para que um condomínio se torne difícil de administrar, o advogado condominial Gustavo Camacho destaca: o ‘rádio corredor’, por meio do qual a fofoca é disseminada; histórico de gestões negligentes, sobretudo na gestão de facilities (serviços de infraestrutura como limpeza, segurança e manutenção); moradores intolerantes; inadimplência; previsão orçamentária formulada inadequadamente e patologias construtivas.
Situações também pontuadas por Fabiana, que lembra que o síndico é o responsável legal para gerir tanto a parte estrutural, quanto a documental e financeira. E, com isso, poderá existir o momento em que ele percebe que o seu empenho em administrar não está sendo acolhido pelos condôminos.
“Esse momento é o que chamamos de ‘demissão de clientes’, pois o ambiente deve ser saudável para ambas as partes, condôminos e síndicos. E se o síndico ver que não existe mais essa conexão está na hora de sair”, destaca a gestora.
Responsabilidade jurídica
Gustavo Camacho lembra que o administrador deve sempre ponderar até que ponto vale a pena se submeter a certas situações. Quando o ambiente se torna hostil demais é importante que ele perceba a hora de abrir mão do cargo, já que se manter no mandato por questões meramente financeiras é o pior cenário para qualquer síndico. Principalmente porque o síndico poderá ser responsabilizado em caso de negligência. “Cabe destacar que, diante da ocorrência de um acidente que, eventualmente, gere danos a terceiros, a ata da assembleia que não aprovou a realização da manutenção não eximirá o síndico da responsabilidade, sobretudo se a demanda vier a se desenvolver na esfera criminal”, reforça o advogado.
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