Apesar do movimento positivo, síndicos devem seguir atentos a uma série de elementos para evitar problemas que possam gerar danos financeiros
O mercado condominial no Brasil apresentou um crescimento significativo nas últimas décadas. A edição de 2019 da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD), realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), apontou que foram construídos 7,8 milhões de novos apartamentos desde 1984, um aumento de 321%.
No Brasil, a estimativa é que mais de 68 milhões de pessoas morem em condomínios, os quais movimentam cerca de R$ 165 bilhões anualmente. Esses números constam em um documento da Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (ABRASSP), disponível no site do Senado Federal.
Os números ajudam a entender como o crescimento condominial qualificou a prestação de serviços para esses imóveis. Se antes o cenário mostrava pouca oferta de trabalho e baixa concorrência, agora o que se observa é muita oportunidade e alta disputa de oferta de serviços. Assim, os prestadores elevaram a aposta em mão de obra de qualidade, favorecendo a necessidade de consumo do setor.
“O mercado condominial movimenta bilhões e isso naturalmente atrai muitos prestadores de serviço. É um mercado muito específico e, na minha análise, o que eleva a qualidade ofertada é o propósito da empresa e o valor cobrado por ela para que tenha as condições ideais de entregar o que foi prometido. Isso faz toda a diferença”, afirma o administrador e vice-presidente de Condomínio e Administradora de Condomínios do Secovi de Florianópolis e Tubarão, Rodrigo Machado.
O administrador reconhece que o mercado de prestação de serviços direcionado para essa atividade econômica melhorou nos últimos anos, mas ainda vê a necessidade de oferta de soluções para atender as inúmeras demandas do setor.
“Tivemos melhorias na qualidade da prestação de serviços, mas não chegamos ao que eu entendo como o mínimo necessário. Numa infelicidade, que foi a pandemia, conseguimos evoluir na qualificação. Algumas empresas apostaram nesse mercado, mas não sabiam bem o que estavam fazendo e se retiraram. Por outro lado, empresas fortalecidas e prestando bons serviços investiram em mão de obra qualificada, porque você só perpetua no mercado apresentando uma qualidade recorrente. E, claro, houve uma busca maior por empresas com mais conhecimento da área”, completa Machado.
Gestão da mão de obra ainda pode ser um desafio para o síndico
A gestão dessa mão de obra oferecida pelos prestadores de serviços, porém, ainda pode apresentar desafios para os síndicos. Administrador, síndico profissional e consultor na área de condomínios, Rogério de Freitas analisa que o mercado condominial acompanha a economia de determinada região. Ou seja, um está diretamente ligado ao outro, tanto nas necessidades quanto nas soluções.
“O bom exercício da função de síndico está diretamente relacionado com as ofertas de soluções do mercado para as necessidades do condomínio e a familiaridade que o síndico tem com elas. Uma localidade com a sindicatura desenvolvida é uma localidade com o mercado condominial desenvolvido. Assim, as carências regionais tornam-se também as carências condominiais”, detalha o consultor.
Freitas também destaca o que chama de “cultura do leilão dos preços baixos” como um dos erros mais comuns na hora de se contratar um prestador de serviços.
“A cultura do leilão de preços baixos irá nos enfraquecer no que depende da evolução de soluções para nossas demandas. A grande fragilidade que eu enxergo no setor é que comercializar para condomínios exige um conhecimento distinto de comercializar para o mercado tradicional. Via de regra, o fechamento de uma proposta passa por um rol de decisões coletivas que culminam em uma decisão assemblear que irá bater ou não o martelo. Entender essa jornada é ter maturidade comercial nesse setor”, explica Rogério de Freitas.
A economia de hoje pode se tornar o problema de amanhã
A busca por uma economia instantânea pode gerar consequências desastrosas ao longo prazo, muitas vezes até mesmo acarretando problemas judiciais para o condomínio. Advogado que convive com esse tipo de situação, Zulmar Koerich Junior alerta os síndicos como agir para efetuar a contratação de um prestador de serviço.
“O ideal é que o condomínio busque mão de obra com referências no mercado, mantenha contratos fixos com profissionais eficientes e referendados por sua atuação em outros condomínios. A contratação deve ser realizada mediante celebração de contrato onde esteja pactuado com a maior exatidão possível o objeto, o prazo, o valor, responsabilidades e especialmente a garantia dos serviços”, explica.
Com base na experiência atuando no direito condominial por muitos anos, Koerich Junior aponta qual o setor de prestadores de serviços traz mais problemas para os condomínios.
“As empresas de pintura e restauração são aquelas que têm protagonizado as maiores dores de cabeça aos síndicos. Mão de obra pouco qualificada, serviços realizados em condições climáticas desfavoráveis, produtos de má qualidade ou inadequados, atrasos, abandono de canteiro de obras, todas essas circunstâncias assombram mesmo os síndicos mais diligentes”, completa o advogado.
O que considerar antes de fechar uma contratação
A qualificação dos prestadores de serviços é um dos pontos de atenção para os síndicos e administradores antes de fechar uma contratação. Síndica profissional com atuação em uma administradora de condomínios na região de Florianópolis, Giovanna Hanauer relata que encontrar bons profissionais é uma tarefa complexa, principalmente no viés custo-benefício.
“A prestação de serviço já foi ruim, mas hoje já podemos contar com empresas bem qualificadas. Um dos maiores desafios é encontrar profissionais que tenham um custo-benefício equilibrado para o segmento, porque para isso acontecer o prestador precisa ponderar com excelência seus custos internos para gerar atratividade comercial”, relata.
Hanauer identifica uma maior carência de serviços especializados para demandas gerais, como serviços hidráulicos. Na visão dela, isso ocorre porque é difícil qualificar de imediato o profissional em uma eventual urgência. Para garantir uma menor chance de erro, ela faz pesquisas nos condomínios que administra para avaliar a qualidade das empresas e da mão de obra.
“Realizamos a pesquisa de satisfação e algumas das perguntas são: o prestador de serviço foi cordial durante o trabalho no condomínio? Ele obedeceu aos horários permitidos para serviços ruidosos? O serviço foi prestado com qualidade? Sobre o valor contratado, o serviço executado foi congruente? Isso nos ajuda a triar os profissionais visando à demanda de uma urgência futura. Além disso, analisamos pontualidade, assiduidade, qualidade de materiais utilizados, garantia do serviço (tempo para retorno e atendimento) e se cumpriu o cronograma firmado entre as partes”, completa.
Atenção aos detalhes ajuda a evitar erros
Atuando em condomínios na região de Florianópolis, o síndico profissional Nelson Lima aponta como é a sua experiência para evitar erros junto aos prestadores de serviços. Ele dá dicas de como a percepção aos detalhes é fundamental para evitar problemas na contratação de serviços.
“Situações que muitas vezes passam desapercebidas, na verdade, são essenciais. Caso sejam bem analisadas vão livrar você de um problema futuro. Um exemplo é uma empresa de pintura oferecer garantia de 5 anos para o serviço que irá executar mesmo estando no mercado há somente 6 meses. Isso, com base na minha experiência, é impossível, mas acontece todos os dias. Esses detalhes são primordiais antes de bater o martelo para a contratação”, aponta o síndico.
Lima considera que isso acontece em razão do aumento na demanda para os prestadores. Para ele, com mais oferta de trabalho, muitas pessoas viram a possibilidade de investir nesse tipo de mercado com a intenção de lucro rápido. De tal modo, a falta de qualificação para a execução de determinadas funções também gera problemas tanto para quem oferece quanto também para quem contrata.
“Tivemos um crescimento na demanda de todos os tipos de serviços na esfera condominial. Observo que várias empresas foram criadas pensando justamente nesse nicho de mercado, mas nem tudo foi bem avaliado. Ainda percebo que existem muitos desafios para dar conta de todas essas situações envolvendo o setor condominial, sendo o processo de pós-venda como um dos principais problemas para as empresas”, detalha.
Experiente no setor de administração de condomínios, o Termo de Referência – documento que estabelece os termos pelos quais um serviço deve ser prestado – é um dos mecanismos aplicados por Nelson Lima antes da contratação de profissionais para os locais que administra. Para ele, isso é um instrumento que, de alguma maneira, serve para melhorar as entregas e minimizar problemas.
“Como faço Termo de Referência, tenho o cuidado de estabelecer os pagamentos por medição de trabalho. Isso tem me ajudado bastante para que seja cumprido o prazo. Independentemente disso, claro que utilizo o bom senso, como, por exemplo, para entender que uma obra em área externa tem algumas dificuldades e pode gerar problemas nos prazos de entrega. No geral, acredito que o mercado evoluiu como um todo, mas ainda assim é necessário elevar o nível, sempre”, finaliza Nelson Lima.
Como contratar de forma correta dentro do aspecto jurídico
Contratar empresas utilizando por critério de escolha o menor preço apresentado pode trazer um enorme prejuízo. Isso, porque, em alguns casos o condomínio pode até mesmo ser acionado na Justiça do Trabalho por parte de prestadores de serviços sob alegação de verbas trabalhistas não recebidas ou indenizações por conta de acidente de trabalho.
Nesses casos, para que o condomínio não seja responsabilizado, a título de precaução, deve solicitar: apresentação do contrato social da empresa; Certidões Negativas de Débito perante o fisco e o INSS; relatório dos empregados que atuarão no condomínio com os seus respectivos registros; dados de orçamentos contendo a discriminação do custo com material, mão de obra e impostos devidos sobre a operação.
“Caso fique evidenciada a fragilidade da empresa, essa deverá ser descartada. Assim, a escolha do menor orçamento pode, na verdade, evidenciar omissão na verificação da idoneidade econômico-financeira da empresa, sucedendo a responsabilidade do condomínio pelos débitos trabalhistas daqueles empregados”, detalha Koerich Junior.
O advogado destaca que, em termos de contrato, é indicado seguir uma série de etapas, confira as principais:
● Ter um engenheiro/técnico indicado pelo condomínio para acompanhar a obra ou serviço
● Solicitar junto à empresa contratada um cronograma físico-financeiro
● Ter a possibilidade de compensação entre os valores a receber e eventuais danos causados pela empresa durante a execução da obra
● Previsão de seguro de obra (responsabilidade civil) sob encargo da empresa contratada
● Cláusula penal estipulando valor mínimo de indenização
● Possibilidade de suspensão de pagamento enquanto não solucionadas as pendencias apontadas
● Previsão de prazo para correção dos defeitos apresentados, prevendo multa por dia de atraso.
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