Condomínios distantes do mar são impactados por nova demarcação de terrenos de marinha

Condomínios distantes do mar são impactados por nova demarcação de terrenos de marinha

Com a mudança da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), o número de imóveis em Florianópolis total ou parcialmente atingidos saltou de 4 mil para mais de 39 mil

Em cidades onde as demarcações de terras de marinha ainda não foram completamente definidas, o sonho da casa própria pode virar um grande incômodo. E é justamente isso que está acontecendo com os moradores da região insular de Florianópolis e de alguns outros pequenos trechos do litoral catarinense.

Em 2013 veio a público que a Superintendência do Patrimônio da União (SPU) de Santa Catarina tinha definido uma nova Linha do Preamar Médio, que é o marco referencial para os chamados “terrenos de marinha”. Grosso modo, terrenos de marinha são aqueles localizados na faixa que compreende uma distância de até 33 metros da preamar média (média das marés altas) do ano de 1831.

Sendo assim, o número que era de 4 mil imóveis total ou parcialmente atingidos pela demarcação passou para mais de 39 mil. E nessa soma estão inclusas áreas como os bairros Carianos, Trindade e Itacorubi e, ainda, o entorno da Lagoa da Conceição e as margens de cursos d’água, como os rios Itacorubi, Ratones, Tavares e Capivari.

Nova demarcação

De acordo com o advogado João Manoel do Nascimento, especialista em direito administrativo e imobiliário, a nova demarcação veio para atender o que determina o Decreto-Lei n. 9.760/1946. Para isso, ele explica que a sua elaboração segue duas etapas.

Na primeira, que já foi realizada pela SPU em Santa Catarina, são feitos estudos e traçada uma nova linha provisória. A partir daí é construído um levantamento junto às prefeituras para conseguir o cadastro de todos os que serão atingidos, inclusive aqueles que não constavam nos cadastros da União.

Depois disso, vem a segunda fase da demarcação, que é notificar cada uma dessas pessoas para que elas possam apresentar a sua contestação. Após a apresentação das defesas, no final desse processo, acontecerá a homologação, que é quando a linha se torna definitiva. Ou seja, nesse momento todos os títulos de propriedade ou de posse privados, ainda que legitimamente registrados em cartório, serão considerados sem efeito, como se eles nunca tivessem existido.

“Em quase toda a extensão da Ilha de Santa Catarina, a demarcação ainda não é definitiva, pois a SPU precisa comunicar cada proprietário ou possuidor atingido. Mas, como isso pode acontecer a qualquer momento, existe uma urgência em atuar de maneira preventiva. Principalmente porque, após a notificação, os moradores terão apenas 60 dias para contestar a nova demarcação. E caso entendam que não estejam em terrenos de marinha, eles deverão se defender com argumentos de natureza técnica, comprovando as razões de que a demarcação está errada”, explica Nascimento.

De acordo com o especialista, em processos dessa natureza, quando a demarcação for homologada, após a ausência de defesa individual ou improcedência dos argumentos da contestação, a União não precisa entrar com ação judicial. Ela simplesmente cadastrará o imóvel como “Patrimônio da União”.

Atuação dos moradores

Em 2015 e 2016, conforme relata Alcides Andrade, um dos líderes da mobilização dos condomínios atingidos no bairro Itacorubi, os condomínios buscaram profissionais qualificados para entender a situação e montar ações preventivas.

 

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Alcides Andrade e João Manoel do Nascimento: nos condomínios, tanto as unidades quanto as áreas coletivas podem ser atingidas por essa nova demarcação

 

“Muitos moradores foram pegos de surpresa, sendo que da noite para o dia correm o risco de perder em parte, ou totalmente, a propriedade de seus terrenos, ficando apenas como meros ocupantes. Por isso, depois de passado o susto, à época mobilizamos os demais condomínios e moradores da região e fomos atrás de especialistas que nos explicassem o que estava acontecendo”, lembra Andrade. “Agora é hora de retomar a mobilização, pois novos fatos vêm ocorrendo e a qualquer momento podemos ter surpresas desagradáveis novamente”, explica.

Além disso, o valor para a elaboração de estudos técnicos é alto para pagar sozinho, e tais estudos podem levar algum tempo para serem concluídos. Em alguns bairros, os proprietários já uniram esforços para se antecipar à chegada da notificação. Entre os profissionais responsáveis pela elaboração dos estudos técnicos que precisam efetivamente serem feitos para a contestação estão engenheiros, oceanógrafos, geólogos, geógrafos, topógrafos, biólogos e até historiadores.

Situação dos condomínios

No caso dos condomínios, tanto as unidades quanto as áreas coletivas podem ser atingidas por essa nova demarcação. Ou seja, mesmo que o seu bloco não tenha sido construído sobre o que se afirma ser terreno de marinha, a sua cota das áreas comuns será. Com isso, todos os proprietários de um condomínio acabam sendo direta ou indiretamente atingidos pela nova demarcação.

Sendo assim, todos deverão fazer a defesa, senão parte da propriedade será da União. E essa parte, além da taxa anual (2% do valor do terreno), toda vez que for feita uma transação imobiliária e houver a compra ou a venda de um apartamento, será necessário o pagamento de um valor que se chama de laudêmio (5% da negociação).

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