Problemas com o sorteio de vagas de garagens?

Problemas com o sorteio de vagas de garagens?

Especialistas dão dicas de como proceder nesses casos e evitar conflitos entre os moradores

Eterna fonte de discórdia entre os condôminos, o tema garagem está no topo da lista de situações que podem causar desarmonia no condomínio. Da demarcação ao aluguel, passando por detalhes como tamanho ou uso indevido, este é sempre um assunto controverso. E em cidades como Balneário Camboriú a situação ainda pode ser pior, já que muitos edifícios antigos não têm espaço suficiente para tantos carros.

Mas antes de entrarmos de fato nessa questão, é importante diferenciarmos os tipos de vagas existentes. O advogado Gustavo Camacho, especialista em questões condominiais, explica que existem três possibilidades de espaço para acomodar os carros em um condomínio: as unidades autônomas, as vinculadas e as que fazem parte da área comum.

Gustavo
Gustavo Camacho: existem três tipos de garagem em condomínio: as unidades autônomas, as vinculadas e as que fazem parte da área comum

O primeiro caso compreende aqueles locais que possuem uma matrícula própria junto ao cartório de registro de imóveis. Ou seja, é uma propriedade privativa e individual, que pode ser comercializada à parte do imóvel. Já nas vinculadas, a unidade imobiliária é composta tanto pela área privativa do apartamento quanto da vaga, motivo pelo qual a garagem não pode ser vendida separadamente da unidade.

O último tipo compreende o espaço de estacionamento disponibilizado na área comum do condomínio, via de regra locais rotativos existentes em condomínios mais antigos. Nesse caso, o impasse gerado pela não definição da garagem poderia facilmente ser resolvido pelo sistema de rodízio de veículos, se este não fosse um dos principais motivos de briga entre vizinhos. Por isso, o sorteio de vagas de garagem se torna a melhor saída.

Como o sorteio deve ser realizado?

Para que esse sistema faça parte da dinâmica do condomínio, o primeiro passo é que seja realizada uma reunião de assembleia convocada especialmente para tratar do assunto.

Além disso, para que todo o processo seja realizado da maneira mais eficiente e transparente possível, o advogado Alberto Luís Calgaro recomenda que a administração do condomínio discuta previamente o assunto com os moradores e aprove a regulamentação. Não apenas da forma de uso das vagas a serem sorteadas, mas também do próprio sorteio, com a definição se ele será definitivo ou se ocorrerá de maneira sistemática.

Alberto Calgaro BC 1
Alberto Calgaro: caso o prédio tenha vagas melhores do que outras, a recomendação é que o sorteio seja realizado de maneira periódica

“Caso o prédio tenha algumas vagas melhores do que outras, a recomendação é que o sorteio deverá ser realizado de maneira periódica. Como por exemplo, a cada dois ou três anos, de modo que possa haver uma rotatividade. Assim, evitamos que aconteça qualquer tipo de incômodo, tanto em uma situação benéfica, quanto em uma prejudicial decorrente do sorteio”, explica o especialista em questões condominiais.

Da mesma forma, conforme complementa Dennis Martins, advogado atuante no direito imobiliário, é recomendado que o síndico faça uma análise prévia dos instrumentos internos do condomínio para verificar se já existe algum tipo de regramento pré-definido. E para isso, os primeiros documentos a serem analisados são a convenção e o regimento interno.

Se nesse material existir algum tipo de orientação sobre como deve ser o uso das vagas comuns, a Assembleia Geral só poderá deliberar de forma diversa se houver quórum suficiente para realizar uma alteração desses documentos normativos. Já ao contrário, se não houver qualquer tipo de determinação nos documentos, poderá o grupo, através da maioria de seus membros, deliberar a respeito dos critérios de utilização das vagas comuns, sendo uma das providências mais comuns o sorteio.

Dennis Martins
Dennis Martins: é comum identificamos casos em que uma vaga demarcada e aparentemente regular simplesmente não existe juridicamente

“Outro cuidado importante e que vai tornar o trabalho mais objetivo é extrair cópias das plantas dos pavimentos de garagem arquivadas no Cartório de Registro de Imóveis, para se realizar uma conferência das vagas existentes. É comum identificamos casos em que uma vaga demarcada e aparentemente regular simplesmente não existe juridicamente. Ou seja, encontra-se em condição irregular”, comenta Martins.

Ademais, Calgaro destaca ainda que esse é um assunto bastante complexo e comporta muita divergência. Especialmente pela necessidade de se analisar as particularidades de cada condomínio, que podem resultar em respostas diferentes para uma mesma pergunta.

Um ponto que ele levanta é que se as vagas a serem sorteadas não forem pré-existentes, mas estiverem sendo criadas em um espaço comum, será necessário observar um quórum qualificado. Este pode variar e, conforme o caso, ser até mesmo da unanimidade dos condôminos. Fora isso, o advogado reforça que o síndico deve ficar atento à convocação para o sorteio, para que esta seja realizada com a devida publicidade.

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Reserva de vagas especiais

Na hora de organizar o sorteio, o síndico pode levar em conta as necessidades dos moradores idosos e com deficiências físicas para sugerir algum tipo de prioridade nesses casos. Contudo, conceder vagas de fácil acesso a essas pessoas é opcional, mas garante o bem-estar na vida em comunidade, além de ser uma questão de cidadania.

Juridicamente, conforme explica Calgaro, vale observar a legislação de cada estado e município. Entretanto, sobre a legislação federal, ele lembra que o Estatuto do Idoso determina a reserva de vagas apenas em edificações públicas ou privadas, de uso coletivo e aberto ao público. Como, por exemplo, em shopping centers e edifícios comerciais, não sendo aplicável às vagas de garagem em edifícios exclusivamente residenciais multifamiliares.

Já o Estatuto da Pessoa com Deficiência, regulamentado pelo Decreto n. 9.451/2018, passou a exigir a reserva de vagas em edificações privadas de uso multifamiliar. Mas, somente para os projetos aprovados após a sua entrada em vigor, que ocorreu apenas em 2020. Para as edificações anteriores não há tal obrigatoriedade.

“Entendo que não há a obrigação de reserva de vagas especiais, até mesmo porque em muitos dos casos, como dos idosos, as vagas existentes não serão suficientes para todas as situações especiais. No entanto, sugerimos que a Assembleia Geral avalie e atenda, por ocasião do estudo e definição das regras do sorteio/distribuição de vagas, eventuais situações, agindo com bom senso para encontrar uma forma de atender àqueles que possuem maior dificuldade de locomoção”, pondera o advogado.

Saiba mais sobre o assunto

• O sorteio deve ser público e o mais transparente possível, de modo que não haja motivos para um condômino prejudicado pedir a sua anulação na via judicial

• O sorteio pode ser realizado de três maneiras: através de um software para sorteio de vagas de garagem em condomínio; via sorteio eletrônico de vagas de garagem, geralmente através de um site; ou ainda ao bom e velho estilo bingo, retirando os números um por um

• Os condôminos inadimplentes devem participar normalmente do sorteio, pois não se trata de simples voto em assembleia, mas de regulamentação sobre um direito inerente à sua posse/propriedade

• Não há qualquer impedimento para que dois ou mais condôminos realizem a troca de vagas entre si após o sorteio. Trata-se de um simples regramento do direito de uso e não um direito de propriedade

• Juridicamente falando não há distinção entre garagem coletiva ou rotativa. Entretanto, cada município tem a liberdade de, na sua legislação urbanística, tratar os termos de maneira idêntica ou não

• A vaga autônoma é aquela que possui uma matrícula própria, independente e, portanto, é de uso exclusivo de seu titular. Já a determinada será a vaga de propriedade comum, mas cujo uso será possível a um ou mais condôminos, por determinação nos instrumentos que regulam o condomínio

• A princípio não pode existir vaga de garagem menor do que o tamanho de um veículo, pois as dimensões são definidas por lei. Porém, se a realidade do condomínio for de vagas pequenas, onde não couber o veículo do condômino, restará a ele buscar trocá-la com outro morador.

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