Projeto de lei pode alterar personalidade jurídica dos condomínios

Projeto de lei pode alterar personalidade jurídica dos condomínios

Especialistas apresentam os ônus e bônus para o segmento caso a PL 3461/2019 entre em vigor

Aprovado pelo Senado Federal e à espera da apreciação da Câmara de Deputados, o Projeto de Lei n. 3.461 de 2019 busca alterar o Código Civil para dar aos condomínios edilícios o direito de adquirir a qualidade de personalidade jurídica (PJ) de direito privado. Ou seja, que eles passem a responder como uma empresa de fato, tendo todos os ônus e bônus desse tipo de atividade.

E pelo texto, essa transformação ocorrerá quando o condomínio registrar, no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas, o documento da criação, a convenção e a ata da decisão pela constituição da pessoa jurídica. Tudo isso acompanhado do voto favorável dos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.

Aquisição de imóveis

Segundo o advogado Zulmar Koerich, o objetivo principal do projeto é possibilitar aos condomínios a aquisição de bens imóveis e incorporá-los à área comum. Já que hoje, se o síndico buscar um cartório para fazer o registro da aquisição, enfrentará restrições legais. Ele explica que o condomínio atualmente pode celebrar contratos em seu próprio nome, entretanto não tem autorização para a realização de operações imobiliárias, como a compra e venda de bens.

“Nestes casos é comum a constituição de associação de moradores, esta sim dotada de personalidade jurídica, que em seu nome adquire bens imóveis que servirão à coletividade dos condôminos. O problema é que o bem imóvel adquirido pertence à associação e não ao condomínio”, pontua Zulmar.

Mas como avaliação dos possíveis impactos da mudança, o especialista em direito imobiliário acredita que, mesmo após conferida a personalidade jurídica ao condomínio, este não passará a ser considerado uma ‘empresa’. Ele continuará a ser regido internamente pela convenção, regimento interno e decisões da assembleia.

“A personalidade jurídica não provocará grandes mudanças comportamentais, visto que apenas consolidará um tratamento que já é dado pela doutrina e jurisprudência. Salvo a possibilidade de realizar transações imobiliárias, os direitos e obrigações hoje existentes permanecerão inalterados”, reforça Zulmar.

Deveres

Jose Roberto Web
José Roberto Graiche Júnior: é importante ter mais segurança para alterar o conceito da personificação dos condomínios

Já de acordo com o entendimento do presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic), José Roberto Graiche Júnior, a alteração do regime de enquadramento não traz apenas os bônus da “liberdade econômica”, mas também todos os deveres a que uma empresa se submete, como obrigações fiscais, tributárias, contábeis, entre outros.

“Com a aprovação da lei, a mudança brusca do modelo atual implicará fatalmente na admissão e eventual obrigação dos condomínios de participarem de um rol de atividades totalmente desarmônicas com as que sua existência requer efetivamente. E, para que tais mudanças fossem realmente em benefício desse segmento, mantendo o objetivo principal de sua instituição, outras alterações legislativas talvez fossem necessárias para que se suportasse a ideia original”, pontua Graiche.

Ele lembra ainda que a aquisição de bens imóveis por condomínios já é um assunto debatido há muito tempo, sendo que alguns, inclusive, se valem da instituição de associação de proprietários para regularizar a incorporação de imóveis pelos condomínios, criando estatuto para essa finalidade e seguindo um regramento específico.

Graiche defende que o foco da preocupação deve ser não causar mais estragos do que benefícios. “Manter as situações especiais em que o condomínio pode adquirir bens imóveis, e, somando-se a isso, a tentativa de desburocratizar a transação junto aos cartórios, talvez seja um caminho possível. Mas, fato é que tal discussão precisa ser mais aprofundada, contando com especialistas de todas as áreas que envolvem a gestão condominial. Assim, será possível promover alterações efetivas, sem conclusões simplistas sobre os impactos da lei em questão”, conclui.

Impactos da lei

 

Mrcio Koerich
Márcio Koerich: o condomínio poderá ter um aumento do rol de obrigações fiscais, tributárias e contábeis

 

Seguindo o mesmo pensamento, o presidente do SECOVI Florianópolis Tubarão, Márcio Koerich, acredita que a novidade não irá trazer um impacto muito positivo, principalmente porque há uma incompatibilidade quando se fala em personalidade jurídica ao condomínio. “A natureza jurídica do condomínio é essencialmente imobiliária, sendo que a união está na coisa, e não nas pessoas. Os condôminos não são sócios ou associados. Eles são apenas titulares simultâneos de uma mesma propriedade, indivisível e não negociável isoladamente”, explica.

Ele destaca ainda que, com a aprovação do projeto o condomínio ficará sujeito a um possível aumento do rol de obrigações fiscais, tributárias e contábeis. “A mudança na legislação impactará negativamente os condomínios, ao gerar ainda mais responsabilidades, custos e burocracia”, avalia Koerich.

Além disso, ele lembra que os condomínios não têm finalidade econômica e eventuais verbas que ingressem não são receitas. São apenas aportes financeiros dos coproprietários destinados a cobertura das despesas da propriedade comum, tais como conservação, manutenção, segurança e outros serviços afins.

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