Especialista indica que agilidade e firmeza costumam trazer bons resultados na hora da negociação
Ser efetivo na cobrança de devedores não é um desafio apenas de quem trabalha com vendas. Muitos síndicos são obrigados a lidar com essa situação e quebram a cabeça em busca de alternativas eficazes para combater a inadimplência no condomínio. Tudo isso para evitar que o desfalque no caixa afete o funcionamento dos serviços básicos ou que o planejamento aprovado em assembleia não seja executado corretamente.
Outro ponto muito relevante, que sempre deve ser levado em consideração aqui, é o aumento do gasto dos demais moradores, com rateios mais salgados, em decorrência da quebra do orçamento mensal. Mais que mexer no bolso, situações assim afetam a convivência entre os condôminos, podendo interferir até mesmo na relação com a administração do edifício.
De acordo com o advogado Gustavo Camacho, o papel de cobrança não se trata de uma faculdade do gestor, mas sim de uma obrigação prevista em lei, conforme o artigo 1.348, do Código Civil. “Cabe ao gestor traçar o melhor caminho, sem esquecer que a assertividade tem a ver com o não cometer erros na hora de cobrar o devedor, bem como pelo estabelecimento de um fluxograma com as etapas que envolvem o processo de cobrança. Ter agilidade e evitar erros é o ponto central, já que quanto mais rápido recuperamos o crédito, menos impacto os demais condôminos recebem”, explica.
Primeiros passos
Defensor da efetividade na hora da cobrança de dívida condominial, Camacho lembra que antes de partir para a cobrança judicial, o gestor deve utilizar algumas ferramentas para tentar reaver o valor de maneira mais amigável. O primeiro passo seria um contato telefônico em até 15 dias do vencimento do boleto. Caso não surta efeito, a sugestão é o envio de nos próximos 15 dias subsequentes, e só após disso começar a ter uma postura mais enérgica.
“Ultrapassados 30 dias do vencimento do boleto, o síndico deve encaminhar uma notificação extrajudicial formal e se ainda assim o devedor não acenar para a negociação da dívida, é indicado o protesto do título. Nesse ponto é interessante utilizar a plataforma dos cartórios, sem custo para o condomínio, já que o devedor pagará as taxas e emolumentos cartorários aplicáveis quando for quitar o título”, explica o advogado.
Mas, se mesmo assim o condômino não demonstrar interesse em regularizar a situação, após 60 dias do vencimento o especialista indica entrar com ação de cobrança/execução, evitando assim a prescrição quinquenal prevista no artigo 206 do Código Civil. Para ele, a assertividade refere-se mais a não cometer erros grosseiros, tais como a exposição dos devedores, o corte de água, gás, vedação de utilização das áreas comuns.
O principal intuito é que o devedor seja cobrado de maneira ágil e que o condomínio não passe de credor de taxa condominial para devedor de verba indenizatória por dano moral.
Para ajudar a resolver os impasses mais difíceis, Camacho destaca ainda a importância de contar com a ajuda de uma boa assessoria de cobrança, garantidora ou advogado. Ele defende que o síndico, na condição de gestor, deve delegar suas funções de maneira a otimizar o seu tempo e gerar melhores resultados para os condôminos, dedicando-se àquilo que realmente é importante: a execução dos processos gerenciais relativos às suas funções.
O que fazer?
• Engaje o morador convencendo-o da importância de manter a mensalidade em dia. Junto com a cobrança ou nos quadros de avisos do prédio, o síndico deve colocar um descritivo que deixe explícito para onde os recursos do condomínio estão sendo destinados.
• Tenha sempre o controle do orçamento em dia. Saiba o que tem em caixa, como está o recebimento de pagamentos e fique de olho em qualquer tipo de atraso. Nesse último caso, a agilidade no contato com o condômino faz toda a diferença.
• Em caso de inadimplência, aposte sempre no diálogo e se possível tente negociar. Sugerir um parcelamento da dívida (sem abrir mão de juros ou multas) pode ser um incentivo.
• Contrate uma boa assessoria de cobrança ou advogado, para que se responsabilizem-se integralmente pela cobrança dos devedores. E se for necessário, ingresse com ação de cobrança/execução para liquidar o débito.
• O condomínio não pode conceder abatimentos ao condômino inadimplente, notadamente no que diz respeito ao valor principal, atualização monetária, juros e multa.
● Aumente a taxa de juros na convenção a fim de desestimular a inadimplência. A multa usual é de até 2% e a taxa de juros não poderá ultrapassar o limite de 10% ao mês, segundo entendimentos jurisprudenciais atualizados.
● Estabeleça um procedimento bem formatado de cobrança de inadimplentes e cumpra o procedimento estabelecido à risca, como forma de desestimular a inadimplência e não gerar a sensação de impunidade entre os moradores.
• O devedor, em hipótese alguma, pode ser constrangido durante o processo de cobrança, seja ela judicial ou extrajudicial. O seu nome não pode ser divulgado em listas de inadimplentes abertas e fixadas nos murais do condomínio. O fornecimento de gás e água também não pode ser interrompido, assim como não poderá ser vedada a utilização das áreas comuns da edificação, tais como salões de festa, piscina e quadra de esportes.
• O condomínio pode vedar a votação do devedor em assembleias, na forma do artigo 1335 do Código Civil.
• Através de assembleia, com votação de 3/4 dos condôminos, aplicar ao devedor contumaz a penalidade estabelecida pelo artigo 1.337 do Código Civil, que pode chegar a cinco vezes o valor da taxa condominial mensal aplicável à unidade.
• O condomínio pode enviar título a protesto – desde que não sejam multas por infração ao regimento ou à convenção.
• Adote o ingresso de ações executivas ou de cobrança, a fim de liquidar com maior celeridade o crédito existente.
Fonte: Gustavo Camacho
