Condomínios não são imunes à emergência no caixa

Condomínios não são imunes à emergência no caixa

Mesmo a administração mais zelosa pode precisar de um financiamento ou rateio extra para cobrir gastos inesperados

Entre os principais desafios enfrentados diariamente pelo síndico está a missão de manter a saúde financeira do condomínio. Só que essa tarefa nem sempre é fácil, ainda mais quando o gestor tem alta taxa de inadimplência no prédio ou trabalha com um caixa bem apertado, com verba apenas para quitar as contas do mês. E, mesmo nas administrações mais cautelosas, podem ocorrer situações que exijam um maior jogo de cintura por parte do gestor, principalmente para que ele consiga driblar o problema e possa buscar mais recursos, reorganizando o caixa condominial para enfrentar o momento de turbulência, independentemente se for via financiamento ou rateio extra.

Obras de emergência, compras de equipamentos e necessidades de manutenções não programadas estão entre as dores de cabeça mais inesperadas. No caso da síndica profissional Joice Honório, que há 4 anos atua no mercado catarinense, para conseguir iniciar uma obra de melhoria no hall de entrada de um dos edifícios que administra em Itajaí foi necessário recorrer ao financiamento bancário. Sem muito fluxo de caixa, a gestora decidiu, em comum acordo com os condôminos, que seria mais assertivo buscar outro meio de arrecadar o valor sem que fosse por rateio.

Joyce
Síndica Joice Honório: para acelerar a reforma no hall de entrada moradores optaram pelo financiamento

“Queríamos que a obra começasse e terminasse logo, por isso optamos pelo financiamento. Juntar o valor via rateio extra traria mais transtornos e a reforma demoraria muito tempo para ser executada”, explica Joice. A síndica ainda recorreu ao financiamento mais duas vezes, para outros dois espaços que também administra na mesma cidade. Em um dos condomínios, para sair do aluguel de equipamento de segurança, os moradores optaram pela compra do kit e conseguiram uma parcela mais atrativa. Já no outro, além dos itens de segurança, o valor ainda foi investido em melhorias na infraestrutura do prédio.

Por outro lado, a experiência do síndico Luiz Kiyoshi Nakayama, que já atuou como analista e gestor da expansão de um banco de desenvolvimento, por 30 anos, e como diretor executivo de uma cooperativa de crédito, mostra que geralmente há certa resistência dos condôminos quando surge o assunto financiamento. “Muitas vezes os moradores se mostram céticos de tomar um financiamento, mas acredito que isso seja mais por desconhecer o processo do que por qualquer outro fator. Sempre entendi que os financiamentos devam ser utilizados para que os projetos e obras sejam realizados em tempo ajustado ao cronograma. E para isso, tem que ter recursos em tempo hábil”, pontua.

Sindico Nakayama
Síndico Luiz Nakayama: empréstimos não devem ser utilizados em atividade corrente, mas são válidos quando usados para ações que trazem retorno

Ele lembra ainda que, os empréstimos só são interessantes quando: utilizados para algo que traz retorno; para que o condomínio tenha fluxo de caixa; não seja usado em atividade corrente, pois compromete o futuro das entradas de caixa e este já está comprometido com as despesas mensais; e que as parcelas do financiamento não fiquem muito próximas do valor da chamada de capital para pagar, visto que pode haver inadimplentes.

Financiamento x Rateio Extra

Quando o caixa do condomínio aperta, você sabe qual a melhor opção? De acordo com o administrador de empresas especializado em recursos humanos, Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH de São Paulo, para cada caso existe uma opção certa. “Claro que o ideal é não deixar que o caixa do condomínio aperte, mas sabemos que nem sempre todos os fatores são controláveis e muitas vezes herdamos problemas de gestões anteriores. Dessa forma, devemos avaliar o cenário, realizar um planejamento e definir de quanto dinheiro precisamos e em quanto tempo. Com essa definição é que poderemos decidir com segurança qual é a melhor opção”, avalia o especialista que atua há 21 anos no segmento.

Karpat
Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH: é necessário avaliar o cenário, realizar um planejamento e decidir com segurança entre fazer rateio ou financiamento

Ainda segundo ele, em alguns casos, por mais que o financiamento acarrete no pagamento de juros, este acaba gerando redução financeira. E o principal exemplo é o investimento para realizar a rescisão dos funcionários e obras necessárias para implantação de uma portaria remota. Caso seja necessária a realização de rateio extra para ir juntando o montante necessário, o valor de rescisão vai ficando cada vez maior, fora os meses a mais pagos de salário. “Neste caso, na maioria das vezes, o financiamento significa uma grande economia financeira”, avalia Karpat.

Além disso, o financiamento é indicado em casos de investimentos em projetos de redução de custos, obras emergenciais, necessidades de manutenções não programadas, além de imprevisibilidade no âmbito jurídico. Já o rateio extra deve ser usado em situações como recomposição do fundo de reserva, quando é possível prever um gasto maior ou se o gasto pode ser pago parcelado.

Características de cada modalidade

Seja para quitar dívidas ou fazer frente a uma reforma emergencial, se o síndico estiver precisando de um reforço no caixa para cobrir gastos inesperados, é importante que ele saiba as vantagens e desvantagens de cada modalidade. Por isso, Karpat explica que enquanto o financiamento tem o custo dos juros, no rateio extra tem um tempo de arrecadação, que muitas vezes pode gerar custos elevados.

“Não podemos esquecer que vivemos problemas econômicos relevantes e que com isso muitos condôminos estão com dificuldades de pagar a cota condominial regular. Qualquer acréscimo pode significar aumento da inadimplência, sendo assim, o tiro (do rateio extra) sairia pela culatra”, explica o especialista.

Além disso, no rateio extra é importante que seja analisada a inadimplência do condomínio e o impacto financeiro que proporcionará. Já no financiamento, o foco deve ser na taxa de juros e na segurança da instituição. Como dica para o síndico que vai precisar de uma ajudinha para fechar os balanços no positivo, Karpat diz que é preciso focar no planejamento, controle e reserva financeira. “Para gerir o dinheiro dos outros, temos que ser extremamente conservadores, acompanhando o previsto x realizado mensalmente”, pontua.

Financiamento à disposição do síndico

Segundo Murialdo Crescencio, especialista no assunto com 30 anos de atuação no mercado bancário e financeiro e CEO da Empresta Condo, existem linhas de crédito para os condomínios em até 90 meses, sem garantias, na modalidade empréstimo e financiamento de equipamentos. Normalmente as taxas começam a partir de 1,49% a.m. + IPCA, mas existe também a opção com taxas fixas, de acordo com o tipo de operação e análise de crédito.

Murialdo Crescencio
Murialdo Crescencio, especialista em mercado bancário e financeiro

“O financiamento é a oportunidade para uma melhor gestão financeira, que precisa ser cada vez mais difundida no exercício da sindicatura. Operar com a linha de crédito para compra à vista pode gerar uma economia, que significa custos financeiros ainda menores”, explica Crescencio.

Ele ainda destaca que não é recomendado negociar com o financiamento embutido, sem a transparência de taxas e tarifas cobradas. Além disso, para que o valor seja liberado na conta do condomínio é preciso que a aprovação da operação seja feita em assembleia e, posteriormente, seja feito o registro em cartório da ata da reunião.

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