A manutenção em ordem garante segurança aos moradores, previne acidentes, evita penalidades através do Código Civil e, ainda, pode valorizar os espaços

Manter os laudos obrigatórios atualizados é um dos principais deveres do síndico, seja para zelar pela segurança do condomínio e dos moradores ou para cumprir a legislação vigente. Independentemente da motivação, a conduta se faz necessária na administração do espaço comum, porém, muitas vezes alguns riscos são deixados de lado na elaboração do plano de ação que ajuda a prevenir acidentes e, consequentemente, penalidades previstas no Código Civil.

“Em primeiro lugar, os laudos servem para a segurança do condomínio. Manter em dia os laudos significa que o condomínio está mantendo aqueles serviços dentro dos padrões de segurança exigidos. Em segundo lugar, também existem as exigências legais, como o Corpo de Bombeiros, que exige os laudos para emissão do ‘atestado de manutenção’ da edificação”, disse Dirlei Magro, que atua em uma administradora de condomínios em Florianópolis.

Em setembro de 2018, uma idosa sofreu um acidente no elevador em um edifício no centro de Florianópolis. Ela teve lesões que necessitaram de cirurgia para recuperação. O condomínio, porém, foi isento da responsabilidade porque o laudo de manutenção estava atualizado. A empresa responsável pelo elevador foi condenada pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina a indenizar, sozinha, a moradora por danos morais.

“A função de síndico impõe ao seu detentor uma série de obrigações que devem ser religiosamente cumpridas. As principais estão dispostas no art. 1.348 do Código Civil. Desse artigo, destaca-se o seu inciso ‘V’, que impõe ao síndico a obrigação de ‘diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores’. Por regra, o síndico não é pessoalmente responsável pelas obrigações do condomínio. No entanto, em determinadas situações, ele pode ser vir a ser responsabilizado, civil ou criminalmente na prática de um ato ilícito (uma ação indevida que cause dano a terceiros) ou omissão (negligência no cumprimento de uma obrigação)”, explicou o advogado Alberto Calgaro.

Garantia de segurança

Síndico profissional, Gilberto Perassa destaca a importância de manter não apenas os laudos obrigatórios atualizados, mas sim todos aqueles necessários para a garantia da segurança aos moradores.

“Em administração de condomínio o síndico não deve a se ater aos laudos obrigatórios por exigência do Corpo de Bombeiros e sim buscar ter consigo laudo de todos os serviços efetuados que envolvam qualquer risco aos condôminos. Julgo como fundamental que o síndico busque fazer revisões anuais, que é algo seguro e com baixo investimento”, apontou.

O valor cobrado por empresas especializadas na emissão dos laudos é outro ponto observado por Perassa. Exigir o registro na Prefeitura e desconfiar de preços muito abaixo dos oferecidos no mercado são apenas alguns cuidados a serem seguidos no ato da contratação, bem como observar se o engenheiro responsável pela inspeção possui registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia).

“Em geral, condomínios procuram empresas mais baratas, e estas não fornecem os laudos e nada garante que os trabalhos foram efetuados dentro de um padrão seguro. Importante atender as demandas dos órgãos municipais, mas muito mais que isto, importante que os seus condôminos se sintam seguros com as empresas que fornecem os serviços”, completou.

Principais laudos

Um dos principais laudos obrigatórios é o de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). O documento certifica que durante a vistoria o edifício possui as condições necessárias e recomendadas de segurança para o combate a incêndio. Há, ainda, certificações para a central de gás e de energia. O síndico deve se atentar, também, para seguro condominial, conservação externa da edificação, elevador e para-raios (SPDA - Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas).

Outro ponto é em relação ao prazo para a realização da inspeção predial, que é ajustado de acordo com o tempo de construção de cada edifício. No caso de até 20 anos de existência, é recomendada a inspeção a cada cinco anos; prédios de 20 a 30 anos, o pedido é para que seja feita a cada três anos; condomínios de 30 a 50 anos, o ideal é inspecionar a cada dois anos; e edificações com mais de 50 anos a orientação é que deve ser realizada anualmente.

Dirlei detalha que manter os laudos em ordem é algo fundamental para administrar com segurança um condomínio. Ela ressalta a necessidade de uma atenção redobrada com a manutenção dos edifícios.

“Nossa empresa tem alertado os síndicos que os laudos são muito importantes, até mesmo porque com a atual legislação, caso o síndico não peça a renovação do ‘atestado de manutenção’ dos Bombeiros um mês antes do vencimento, o condomínio será multado em valor de aproximadamente R$ 1 mil. Alertamos, ainda, que é importante a consciência de manter as manutenções em dia, para a segurança dos moradores e não apenas para ‘cumprir as normas’. Nossas edificações estão envelhecendo e requerem vistoria e manutenção periódica”, falou a responsável pela administração de diversos condomínios.

Alberto Calgaro reforça as obrigações do síndico perante a legislação, no caso, sobre a importância de ter laudos ou documentos que comprovem que as manutenções estão dentro dos prazos determinados. Isso, de acordo com o advogado, vai servir como prova fundamental para atestar que não houve negligência do gestor do condomínio se houver algum acidente.

“Acidentes nem sempre podem ser evitados, mas as medidas preventivas podem reduzir consideravelmente os riscos de sua ocorrência, além de minimizar os eventuais danos deles decorrentes. Para o síndico, ter em mãos todos os laudos técnicos de conservação do condomínio, além de uma obrigação legal, representa segurança, pois é a prova documental de que cumpriu todas as incumbências da função de síndico”, disse Calgaro.

O assunto requer atenção e, por isso, muitos síndicos optam por ir além do que é obrigatório. Um exemplo é a exigência do Corpo de Bombeiros para a recarga de extintores de cinco em cinco anos. Gilberto Perassa, porém, preocupado com a segurança dos condôminos, fez a opção de efetuar o reabastecimento de maneira anual. É como diz o ditado: o seguro morreu de velho.

“Muito se discute que os Bombeiros não exigem as recargas caso o ponteiro se mantenha na posição verde. Eu discordo totalmente desse posicionamento e anualmente faço as recargas desses extintores, e a cada cinco anos o reteste desses equipamentos. Eventualmente, um extintor parado por anos pode apresentar problemas com o pó químico que fica em seu recipiente (petrificam) e na hora do uso não funcionam”, destacou o síndico profissional.

Perassa reporta também a importância de manter os reservatórios limpos, garantindo a potabilidade da água que é distribuída aos apartamentos. Ele alerta que tal precaução ajuda na prevenção de doenças que possam se alastrar entre os moradores.

“Uma manutenção inadequada pode gerar doenças junto aos moradores, principalmente quando se trata da qualidade da água oferecida. Portanto, sempre que limpar a caixa de água e cisterna, pedir uma análise de potabilidade da água para ver se está dentro dos padrões para consumo, assim como se faz mensalmente com piscinas mesmo em épocas de inverno, pois precisam se manter em ordem”, completou.

Valorização do imóvel

O engenheiro civil Mário Filippe de Souza, que tem a inspeção predial como foco de trabalho, destaca a manutenção estrutural como essencial. Para ele, em um bom laudo precisa constar a causa do problema, a gravidade, a consequência que tal dano pode ocasionar se não reparado e de quem é a responsabilidade.

“Saber quais manifestações patológicas um condomínio apresenta é apenas uma parte do laudo. Por exemplo, se uma pastilha cair, um reboco esfarelar ou a pintura soltar, o primeiro passo é encontrar o que ocasionou, e não apenas sugerir soluções paliativas. Pode ser, por exemplo, presença de umidade, que pode gerar infiltrações maiores. É fundamental que se analise quais técnicas e materiais são indicados, assim como apurar de quem é a responsabilidade do reparo”, disse.

A inspeção predial pode trazer outros benefícios além da segurança. Um deles é a valorização do condomínio e o engenheiro destaca o próprio prédio onde reside como exemplo. No local, houve a retirada das pastilhas que estavam descolando e caindo da fachada, além de uma modificação na pintura. Esses elementos agregaram valor ao imóvel.

“Eu falo sempre em segurança e valorização. Por exemplo, o condomínio que eu moro estava caindo pastilhas aos poucos. A solução era retirar, e eu apontei esse caminho por questão de segurança. Foi realizado um estudo para a padronização de cores e o resultado foi uma valorização do imóvel em aproximadamente dez vezes o valor da obra”, destaca

Com o objetivo de esclarecer síndicos, proprietários e condôminos sobre as principais regras para a manutenção e reforma dos condomínios, o CREA-SC editou uma cartilha nomeada de Manual do Síndico.

A publicação esclarece sobre a legislação profissional e a necessidade de contratação de profissionais ou empresas habilitadas e com registro no órgão, para a elaboração de projetos e execução de obras e serviços nas edificações condominiais. Explica ainda sobre as responsabilidades dos síndicos no exercício de suas atividades, visando garantir a manutenção e prevenção das estruturas prediais, bem como a segurança dos moradores, funcionários e visitantes que transitam pelos condomínios. Para baixar a cartilha acesse o link: https://conteudo.condominiosc.com.br/manual-creasc

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