Condomínios: o que mudou nos últimos 20 anos?

Condomínios: o que mudou nos últimos 20 anos?

Em 2021 o Jornal dos Condomínios completa duas décadas de história e traz um panorama de como foi a evolução do segmento condominial nesse período

Você já parou para pensar em todas as mudanças que aconteceram nas duas últimas décadas no segmento condominial? Neste mês de março o Jornal dos Condomínios completa 20 anos de criação e a ideia é justamente relembrar alguns fatos marcantes, que contribuíram diretamente para a evolução do setor nesse período. A começar pelo próprio posicionamento da publicação que sempre buscou ser um instrumento de apoio aos gestores na administração do condomínio. Antecipar tendências e levar informação de qualidade para síndicos e moradores é a base deste trabalho que começou em 2001.

Nesse período muitas coisas significativas aconteceram e a percepção da comunidade em relação à imagem do síndico é uma das mais importantes para o segmento. Na década de 1990, era difícil encontrar quem quisesse dedicar seu tempo à gestão de um condomínio. Principalmente pelo fato de acumular várias responsabilidades, muito trabalho - sem o merecido respeito pelos moradores - e ainda, sem receber nenhum tipo de remuneração em troca. Quando muito se ganhava apenas a bonificação da taxa de condomínio. Diante desse cenário, quem sempre acabava assumindo a função de síndico era um dos moradores que, na maioria das vezes, era aposentado e dispunha de tempo para a gestão.

 

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Rosely Schwartz: presença maior de mulheres e jovens na gestão de condomínios

 

Durante muito tempo a imagem do síndico foi injustamente estereotipada e desvalorizada. Mas, de acordo com Rosely Schwartz, professora do curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da Fundação Escola de Comércio Álvares Penteado (FECAP), em São Paulo, nos últimos 10 anos essa situação vem mudando. Ela diz ter percebido uma maior presença e interesse do público jovem assumindo o cargo. Da mesma forma que, muitas mulheres também começaram a perceber o segmento como um campo de trabalho e hoje a área está muito diversificada.

Mudança no perfil dos síndicos

Nas últimas décadas, o crescimento registrado no setor da construção civil impulsionou o anseio de conforto dos consumidores e surgiram imóveis com grandes áreas de lazer, condomínios-clube e aparatos tecnológicos que exigiram uma mudança também no perfil dos síndicos. Com isso, entraram em campo os gestores profissionais e acompanhando a tendência, os síndicos moradores passaram a receber remuneração para administrar os empreendimentos. Dessa forma, criou-se um nicho de mercado que antes não existia e, com isso, a frase de que ‘ninguém quer ser síndico’ repetida tantas vezes ficou para trás. Hoje o cargo é disputado e a função adquiriu respeito, além de ter uma boa remuneração.

 

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Sandra Alves atua há 15 anos na função de gestora: antigamente o síndico agia por instinto na resolução do problema, agora ele tem conhecimento

 

Um bom exemplo disso é a síndica Sandra de Souza Alves, que há 15 anos atua como gestora, sendo sete desses como profissional. Ao se apaixonar pelo trabalho quando ainda o exercia como moradora, buscou qualificação e hoje administra sete condomínios na Grande Florianópolis. Ela conta que uma das diferenças que sentiu ao logo do tempo foi o crescimento, tanto de oferta de cursos quanto de profissionais buscando conhecimento. “Antigamente o síndico agia muito por instinto na resolução do problema. Agora ele já consegue ter um conhecimento prévio, com possíveis soluções para resolver o impasse”, diz.

Outro ponto que Sandra sentiu uma certa mudança está na relação com os condôminos, principalmente porque os condomínios não estão em busca de um profissional qualificado apenas para colocar o caixa em dia. A mediação de conflitos tem sido um grande diferencial. “Quando lidamos com pessoas, cada um pensa de um jeito e cada um quer resolver da sua maneira. Por isso é tão importante ter uma metodologia para se aproximar das pessoas e conseguir convencê-las da importância do pensar no coletivo”, reforça a gestora.

Já o síndico morador Jandir Ambrosi, que há 10 anos administra o Villes de France, em Florianópolis, destaca que houve uma evolução muito grande na forma de atuação do gestor, principalmente pela amplitude do funcionamento de um empreendimento. Se antes a responsabilidade girava em torno de manter apenas as contas em ordem, hoje podemos dizer que o seu compromisso abrange questões tributárias, adequação da estrutura a novas legislações, questões ligadas à sustentabilidade e segurança, entre tantas outras. Aliado a isso, ele ressalta também o envelhecimento da população condominial como outro processo que gerou impactos na administração e na estrutura dos próprios empreendimentos.

 

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Jandir Ambrosi administra o condomínio há 10 anos: antes a gestão girava em torno de manter as contas em ordem, hoje há novas responsabilidades

 

No residencial que ele administra 70% dos moradores têm acima de 60 anos e moram sozinhos, o que demanda uma maior atenção em fatores como mobilidade e segurança, por exemplo.

Além disso, ele aponta como benefício dos últimos anos a mudança na visão em relação a parcerias, seja com fornecedores de serviços ou até mesmo com outros condomínios do bairro. “O nosso condomínio participa de uma associação, que tem como principal objetivo manter a Praça Celso Ramos e seu entorno. Sozinhos não temos muita força, mas com a união dos demais prédios da região conseguimos fazer o monitoramento completo da vizinhança com mais de 40 câmeras e ainda promover ações sociais para ajudar famílias carentes do bairro. Essa união aumenta a sensação de segurança e traz qualidade de vida para todos”, conclui Ambrosi.

Gestão com conhecimento

A própria administração de um condomínio trazia muitos desafios para os síndicos, já que não havia muita informação disponível a respeito do assunto e, de certa forma, o senso comum não percebia a importância de uma gestão condominial, apesar da crescente verticalização das cidades. O presidente do SECOVI Florianópolis/Tubarão, Fernando Willrich, lembra que no início os cursos e palestras perdiam muito tempo explicando aquilo que todos já deveriam ter conhecimento ao assumir a administração de um condomínio.

 

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Fernando Willrich: hoje não mais é necessário explicar o básico da gestão, os síndicos já têm uma bagagem de conhecimento

 

Mas essa realidade também mudou e hoje os encontros ao invés de abordarem questões básicas de cobrança, ou de multa, por exemplo, trazem temas mais elaborados, com assuntos que normalmente só quem estava por dentro era o advogado. “A gente não precisa mais perder tanto tempo discutindo o bê-á-bá. Felizmente os gestores já trazem uma certa bagagem e podemos abordar assuntos que são mais complexos na administração condominial. Ao invés de ensinar os motivos, agora conseguimos aprofundar mais o assunto, analisar suas possíveis consequências e ver qual o melhor caminho para ter o menor impacto para o condomínio”, destaca Willrich.

Além disso, para quem buscava informação sobre o setor há 20 anos, só existiam algumas raras publicações que se dedicavam ao assunto. Entre elas, o Jornal dos Condomínios, que desde aquela época já destacava a importância do conhecimento para administrar um condomínio. Para Rosely, a publicação foi vanguardista ao identificar lá atrás o desserviço que a falta de conhecimento estava fazendo e, a partir disso, abrir um novo nicho focado na qualificação. “Compartilhar informação de qualidade é o primeiro passo. Mas, a linha editorial não se contentou apenas com a elaboração de matéria e investiu também na promoção de cursos para, principalmente, promover uma formação mais qualificada para gestores. Não é informar por informar, mas sim realmente se aprofundar, com a preocupação de passar o que é da maneira mais correta”, avalia.

Já de acordo com Ângela Dal Molin, diretora da publicação, o Jornal dos Condomínios foi pioneiro no Estado ao apostar na oferta de informação dirigida aos condomínios. Além de trazer para Florianópolis o primeiro curso focado em gestão condominial e promover inúmeras palestras com temas de interesse dos síndicos.

“Desde o início nós sentíamos que era preciso criar a cultura de que o síndico precisa estar bem informado e ter trocas constantes para não parar no tempo. Com isso, observávamos que o setor tinha algumas lacunas de informação e fazíamos reportagens ou trazíamos um especialista para falar sobre o tema”, pontua Ângela. Com público inicial de poucos participantes, os encontros promovidos pelo jornal hoje têm auditórios lotados de pessoas buscando conhecimento sobre o assunto.

No judiciário

Já na área jurídica, alguns fatores ocorridos nos últimos 20 anos transformaram também a advocacia condominial, fazendo com que não houvesse mais espaço para a atuação de generalistas que fazem “bico” atendendo condomínios. Segundo Zulmar Koerich, advogado especialista em questões condominiais, o primeiro deles foi o advento do Código Civil de 2002, que substituiu a Lei n. 4591/1964. Este foi um marco que trouxe principalmente uma nova visão sobre o que é o segmento condominial e seus desafios, ao definir novas atribuições e deveres aos síndicos.

 

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Zulmar Koerich: hoje síndicos experientes têm conhecimento superior a advogados que não atuam com regularidade na área

 

Outro ponto para ele veio com a profissionalização da função de síndico. À medida que estes foram se aperfeiçoando, a exigência se tornou muito maior. “É normal encontrar síndicos profissionais ou mesmo aqueles que estão há anos à frente de seus condomínios com conhecimento muito superior a advogados que não atuam com regularidade na área”, pontua Koerich. Por isso, os advogados que optaram por atender condomínios tiveram que se especializar, caso contrário não dariam o retorno esperado pelos seus clientes.

Mercado imobiliário e tecnologia

A modernização imobiliária aliada ao grande salto tecnológico percebido na última década gerou um impacto significativo na gestão de condomínios. Hoje é de conhecimento de todos que uma boa administração valoriza o imóvel, traz retorno pelo capital investido pelo proprietário, evita desperdícios de recursos, traz bem-estar para os moradores daquele edifício e até contribui para a boa estrutura urbanística do bairro.

Com tantos aparatos tecnológicos à disposição dos gestores, Willrich destaca que hoje não faz mais sentido o síndico ficar com um ‘talão de cheques do condomínio na carteira’. “Apesar de não ser uma empresa, o condomínio precisa ser gerido como tal, e o grande desafio para o setor está em virar essa chave de uma vez”, avalia. Para ele, com o fortalecimento da internet e a chegada das redes sociais é imprescindível que os gestores prezem pela transparência. “Os moradores precisam ter acesso aos demonstrativos financeiros e às informações do que acontece no condomínio de maneira facilitada, rápida e digital”, diz.

Willrich acredita que em um futuro não muito distante, os condomínios já serão entregues com facilidades em que a telemetria e a internet das coisas estarão em evidência. Tanto do ponto de vista da segurança, com controles de acesso, quanto em confortos, principalmente nas áreas compartilhadas do condomínio.

 

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José Roberto Graiche Junior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo

 

Ideia compartilhada por José Roberto Graiche Junior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), que diz ter percebido muitas mudanças no mercado condominial. “Ao longo desses últimos anos foi possível ver grandes avanços tanto na concepção dos prédios, com a criação e ampliação de espaços compartilhados, onde as pessoas passaram a fazer mais coisas dentro da sua casa, quanto na área tecnológica, no que diz respeito à operação de sistemas e controles de portaria, equipamentos de segurança e demais recursos que precisam da internet, onde as pessoas podem tratar todas as questões de infraestrutura de um modo digital”, pontua.

Além disso, ele destaca uma série de processos burocráticos, adaptações de equipamentos e do uso de recursos mais sustentáveis como tarefas que foram ampliadas para atender toda a demanda extra que veio com a evolução dos condomínios. Tanto no aspecto técnico e físico do espaço, quanto também no lado pessoal. Segundo Graiche, síndicos, moradores e conselheiros ficaram mais interessados em conhecer o funcionamento de toda a infraestrutura e a melhor maneira de desfrutar de todos os benefícios. “Ao longo do tempo houve um maior engajamento da comunidade condominial e isso consequentemente acabou resultando em uma maior troca de experiências. Tanto com as empresas administradoras, como com os próprios operadores de dentro do condomínio”, pontua o especialista.

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