Retomada das assembleias presenciais movimenta condomínios

Retomada das assembleias presenciais movimenta condomínios

Há quatro meses os condomínios estavam autorizados pela Lei n. 14.010/2020 a realizarem reuniões virtuais e a prorrogarem os mandatos de síndicos vencidos, a partir de 20 de março deste ano, até o dia 30 de outubro. Passado esse prazo, e com o retorno gradual das atividades, alguns edifícios que não têm a previsão dessa modalidade de assembleia em sua convenção já começaram a realizar os encontros de maneira presencial. Principalmente para a deliberação de assuntos condominiais importantes, como a execução de obras e até mesmo a realização das eleições.

Esse foi o caso do Condomínio Palmares, em Forquilhas - São José, em que a síndica Maricléia Burigo fez a convocação para assembleia presencial atendendo ao pedido de condôminos mais idosos, que não têm habilidade para acessar sites ou aplicativos de reunião virtual. “Antes de marcar o encontro conversei com os moradores sobre a possibilidade dele ser virtual, por conta da pandemia. Mas eles preferiram realizar de maneira presencial, tomando todos os cuidados necessários, já que alguns teriam dificuldade com o mundo online”, diz.

Maricleia
Síndica Maricléia Burigo fez a convocação para assembleia presencial atendendo ao pedido de condôminos mais idosos

Entre os cuidados adotados, distanciamento das cadeiras e o uso do álcool 70% na entrada da sala. Além disso, a gestora buscou os decretos em vigor, incluiu uma observação sobre o tema no edital de convocação e assim que foi aberto o encontro ela acertou com os moradores que as análises fossem de maneira objetiva, para conseguir contemplar toda a pauta em uma hora. Nessa primeira reunião após as flexibilizações de isolamento, o grupo tratou de questões como aprovação de contas de gestão anterior e da previsão orçamentária do exercício 2020, além das eleições para síndico e conselho fiscal.

Questões estas que, segundo Walter João Jorge Junior, assessor jurídico e consultor na área de condomínios, não devem ser deixadas de lado, pois o síndico pode ser questionado judicialmente. “Mesmo que o mandato do síndico seja de dois anos, o Código Civil exige que anualmente seja feita a prestação de contas, bem como aprovado o valor das quotas do próximo ano. Com isso, o gestor corre o risco de ser demandado judicialmente para que este convoque uma assembleia ordinária. O que seria uma despesa e transtorno desnecessário”, avalia.

Walter Junior
Walter João Jorge Junior, assessor jurídico e consultor na área de condomínios

Virtual é tendência

Mas se engana quem pensa que a volta presencial é uma tendência. De acordo com o especialista, há um movimento para o retorno das reuniões físicas, porém vai depender muito da característica de cada condomínio. Ele defende que seria interessante saber a opinião da maioria dos condôminos para evitar incômodos futuros. “Como os moradores podem ter medo do encontro físico, há o risco de anulação da assembleia pelo medo da Covid ou da aprovação do assunto específico por falta de atendimento do previsto em lei quanto ao quórum”, explica Junior.

E como saída para esse impasse, ele orienta que os assuntos tidos como mais delicados sejam sim incorporados à modalidade virtual. “Como não há uma expectativa clara de até quando iremos conviver com as restrições, os condomínios já estão adotando os atos necessários para uma boa gestão, incluindo em suas assembleias virtuais temas como repintura e reformas prediais, principalmente as tecnicamente consideradas necessárias”, diz Junior.

Ideia também defendida pelo advogado Zulmar Koerich, que acredita na continuidade das assembleias virtuais, pois o que garante a sua legalidade neste momento, segundo ele, é a situação de fato e não a previsão em Convenção. “O momento exige que se tomem providências de isolamento e distanciamento social, só que ao mesmo tempo tem que se garantir o direito dos condôminos de participar das assembleias. E como isso é possível? Por um meio virtual. Não é mais a lei federal que confere total legalidade às assembleias virtuais, mas a situação de fato. No meu entendimento essa modalidade, independentemente de nova lei ou previsão em assembleia, pode ser utilizada, desde que os mecanismos de participação sejam garantidos”, pontua.

Direito civil

Rodrigo Karpat
Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios

Outro advogado que reforça esse entendimento é Rodrigo Karpat, especialista em condomínios em São Paulo, que para defender a realização das reuniões virtuais, após o 30 de outubro, diz ser preciso recorrer a princípios gerais do direito civil, como o da legalidade aduz - em que é permitido ao particular fazer tudo aquilo que a lei não proibir. “Entendo que a interpretação mais segura seria a necessidade de quórum de 2/3 para inserir a possibilidade dessa modalidade na Convenção. Mas, assim como uma enxurrada que desce morro abaixo, a assembleia virtual será uma realidade e caberá aos operadores do direito abrirem os caminhos para minimizar os impactos de sua passagem, utilizando-se da analogia, costumes e os princípios gerais do direito, em benefício do bem comum”, analisa.

Linha seguida pelo síndico profissional Bruno Corin Vaz que tem optado por oferecer a modalidade híbrida, onde o condômino pode optar por participar de maneira física ou virtual. “Nos condomínios que administro enfrento dois desafios: a dificuldade de alguns condôminos em utilizar meios virtuais e a insegurança diante das resoluções nebulosas quanto à legalidade de métodos paralelos de aprovação e prorrogações temporárias de mandato. Por isso, na convocação enviada para os moradores foi dada a escolha, sendo que a presença deveria ser confirmada até cinco dias antes, para poder organizar o espaço”, explica.

 

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