Regras que não atendem aos anseios da coletividade podem se transformar em problemas

Mais comum do que se imagina, muitos condomínios sofrem com os impasses gerados pela falta de regras internas alinhadas com a sua realidade. São convenções que deixam a desejar e podem até gerar sérios problemas para a administração do prédio, principalmente pela sua inadequação a necessidade do espaço. E isso pode ser o resultado de um verdadeiro processo de “copia e cola”, em que as construtoras habitualmente replicam os textos de documentos antigos sem se ater ao contexto atual e à personalidade de cada novo empreendimento.

De acordo com o presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Santa Catarina (CRECI/SC), Fernando , é normal vermos um grande investimento em inovações do ponto de vista da arquitetura e de áreas comuns, para a oferta de imóveis cada vez mais atraentes. Mas, em contrapartida, os processos de incorporação imobiliária têm deixado a desejar, justamente pela documentação não acompanhar essa modernização. “A impressão que se tem é que a construtora pega as convenções que fez há muitos anos e vai replicando para os outros edifícios, mesmo que eles evoluam ao longo do tempo”, avalia.

Segundo Willrich, o “copia e cola” pode trazer inadequações da convenção com a realidade e, por vezes, acaba deixando alguma herança problemática aos condôminos. Um bom exemplo disso são os condomínios mistos com área residencial e comercial, onde a convenção normalmente não apresenta desde o início as regras de participação nas despesas das unidades e os critérios de rateios.

Ele acrescenta ainda que a popularização de aplicativos de locação trouxe também novos desafios. Com a chegada dos sistemas de gestão de aluguel de curta duração, o “short stays”, como o Airbnb, a convenção do condomínio passa a ter uma importância ainda mais relevante para o prédio residencial que tem a particularidade de aluguel com esse sistema.

“Hoje o mercado hoteleiro está olhando para esse produto e as construtoras empreendendo com esse perfil. A convenção deve estar muito bem alinhada desde a parte de estruturação do empreendimento para que a pessoa que compra o imóvel, já esteja ciente que o empreendimento vai ter essa característica”, explica Willrich.

Sem a previsão das especificidades do condomínio na documentação, é comum após a entrega começarem os desentendimentos, que acabam muitas vezes em brigas no judiciário.

Singularidades do edifício

Levando esse contexto em consideração, o advogado Rodrigo Ferraz, especialista em direito condominial, defende que a convenção precisa ser construída de maneira artesanal, para refletir de fato as singularidades do espaço e evitar possíveis implicações legais, decorrentes de um texto mal elaborado. “Entre os inúmeros complicadores que merecem uma atenção estão o rateio de cota condominial de forma onerosa e incompatível com os usos da unidade, a realização de obras em áreas comuns não regradas pela convenção e a utilização inadequada dos espaços de estacionamento”, exemplifica.

Segundo ele, o ponto principal está em o documento refletir o empreendimento e o que o empreendedor desejou para ele. Tanto na forma de ratear despesas (justiça econômica compatível com os usos de cada unidade), quanto nas divisões de áreas e disposição pelos condôminos e terceiros. Além é claro, de prever as formas de governança pelo síndico, administradora e conselhos eventualmente estabelecidos. Uma convenção eficaz deve materializar as regras de utilização e limitações da propriedade, de acordo com a estrutura que foi projetada, levando sempre em consideração a legislação civil vigente.

Como atualizar a convenção?

Para dar início ao processo é preciso convocar a Assembleia em que a regularização seja item de pauta para discussão, com aprovação por 2/3 dos condôminos (art. 1351 do Código Civil), seguida da contratação de um profissional habilitado a realizar esse trabalho.

O especialista fará o diagnóstico efetivo das mudanças a serem feitas e, a partir daí, o plano de ação até a elaboração final e respectivo registro. “Dentro desse plano de ação há que se mostrar aos proprietários a necessidade de regramentos dentro da legislação atual e o prejuízo de sua não efetivação. O copia e cola com convenções de outros empreendimentos funciona como se você calçasse o número 42, mas compra e usa por anos um calçado tamanho 40”, explica Ferraz.

Uma vez concluída a redação e aprovada com as assinaturas dos condôminos, o documento deverá ser encaminhado ao Cartório de Registro Imobiliário para a respectiva averbação e publicidade aos terceiros interessados.

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 (Matéria originalmente publicada em setembro de 2020)