Os desafios da temporada de verão

Os desafios da temporada de verão

Você acha que administrar um condomínio é difícil? Imagine então os desafios que os síndicos precisam superar na temporada de verão, período em que normalmente os edifícios abrigam o dobro ou até o triplo de pessoas do que a sua capacidade normal. Muitas delas totalmente desconhecidas e, até mesmo, de nacionalidades diferentes.

Essa é a realidade que a maioria dos gestores de cidades litorâneas, como Balneário Camboriú, enfrenta nesta época do ano. Para ter uma ideia do que estamos falando, a população da cidade é de quase 142.300 mil habitantes. Só que no período das festas de final de ano e férias a população flutuante ultrapassa a marca de três milhões. São 30 vezes mais pessoas dividindo o mesmo espaço, circulando pelas ruas e à procura de um local para se hospedar.

E sem muita expressão diante dessa demanda, a rede hoteleira de uma das praias catarinenses mais movimentadas oferece apenas 22.204 mil leitos entre hotéis, pousadas, hostels e campings, segundo o último levantamento realizado pela Secretaria de Turismo e Desenvolvimento Econômico da Prefeitura.

Com isso, o destino da maioria dos turistas acaba sendo os condomínios e as locações de temporada. O que demanda ainda mais a administração desses espaços, pois sem ter qualquer conhecimento sobre as regras do local muitos locatários de temporada acabam infringindo o regimento interno, ao descartar de forma incorreta o lixo, superlotar as unidades, sem falar nos ânimos alterados principalmente pelo uso indevido das vagas de garagem ou áreas de manobra trancando os demais veículos.

Sazonalidade

A sazonalidade de verão exige um esforço extra dos síndicos, já que é preciso pensar em duas realidades diferentes para fechar o calendário e ter um plano de ação que garanta, principalmente, uma previsão orçamentária que dê conta dos gastos com manutenções extras e do aumento na demanda desta época. Fora isso, é preciso ter muito jogo de cintura para enfrentar situações inusitadas e regras internas que contemplem os mais variados cenários, como destaca o gestor condominial Ricardo Francisco Spindola, que há 14 anos atua no segmento de condomínios.

Spindola Web
Ricardo Spindola: aplicar regras rígidas durante a temporada contribui para a segurança

“Na Convenção recomendo uma estrutura de regras rígidas no capítulo das penalidades. Não irá impedir de haver infrações, mas certamente forçará maior adesão dos proprietários, penalizando duramente e exclusivamente os baderneiros de ‘última hora’. Já no Regimento Interno acho importante destacar questões mais práticas como as penalidades para o uso indevido de vaga de garagem, estabelecer um número limite de visitantes que podem fazer uso das áreas de lazer e orientar como deve ser feito o cadastro de tag ou biometria”, explica Spindola. Em sua opinião, normativas como estas asseguram ordem e principalmente contribuem para a segurança, possibilitando amplas condições para a administração condominial lidar com as diferentes situações.

Além de ter o quadro de regras atualizado, para o advogado André Peixoto Abal, especialista em direito imobiliário e condominial, é muito importante que o síndico adote medidas administrativas de controle sobre os frequentadores do edifício. “O gestor deve procurar agir proativamente, procurando minimizar conflitos e o mau uso das dependências do edifício, fazendo sempre que se cumpram as normas estabelecidas, advertindo e penalizando os responsáveis em caso de descumprimento. Para isso, é fundamental ter um cadastro de locações, com a identificação completa de todas as pessoas e veículos que terão permissão para acessar o prédio”, comenta.

Em caso de sinistros ou qualquer outra irregularidade Abal destaca que os últimos entendimentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ) têm apontado o proprietário como corresponsável pelos atos de seus inquilinos. “É obrigação do proprietário garantir o uso da propriedade pelo locatário em conformidade com o Código Civil e as regras do condomínio, cabendo-lhe inclusive o manejo de ação de despejo, caso tais normas não sejam respeitadas”, informa o advogado.

Inquilinos temporários

Aluguel de temporada quase sempre promove um superuso da unidade privativa e áreas comuns, com unidades abrigando um número muito maior do que o regular. Com isso, liderando o ranking das queixas entre vizinhos estão o excesso de barulho e o uso indevido da garagem. Conforme explica a síndica profissional Aline Pacheco Franzini, a falta de bom senso é um verdadeiro pesadelo para quem gerencia um condomínio. Segundo ela, o maior desafio deste período é ser assertivo na comunicação com tantas pessoas diferentes, em que não se tem tempo para conhecer e entender a forma de pensar e agir de cada um.

Aline Web
Aline Pacheco Franzini: o maior desafio deste período é ser assertivo na comunicação com tantas pessoas diferentes

“Para prevenir algumas situações, fazemos campanhas especificamente para a alta temporada com aumento de avisos impressos, claros e firmes sobre as regras. Inclusive com circulares em papel para distribuição nas unidades em português, inglês e espanhol e até instruindo os proprietários a inserirem informações sobre regras, monitoramento e multas nos anúncios de aplicativos”, explica.

Com o aumento no fluxo de pessoas no condomínio, o síndico enfrenta pedidos ou situações inusitadas, como relata Aline. Em um dos prédios que administra, a noite do último réveillon foi bem conturbada. Primeiro um inquilino de temporada lançou fogos de artifício de alto estampido da sacada superior para o terraço e o artefato caiu no apartamento vizinho, ao lado de um carrinho com uma criança. Sorte que ninguém se feriu.

Logo depois, um grupo acionou o alarme de incêndio do prédio ao levar narguilé com o carvão em brasa para o hall, o que ocasionou um grande susto a todos os ocupantes da edificação, que evacuaram a área. Sem falar da situação complexa para moradores com dificuldade de mobilidade. “Ambos acontecimentos foram no último dia do ano, entre22h e 24h. Fora a tensão, os atos resultaram em multa por infrações repetitivas, já que não havia sido a primeira advertência”, comenta Aline.

E não param por aí os pedidos “diferentões” de temporada. Spindola também já presenciou algumas ideias fora do comum, como a de um morador que tinha recebido um número maior de pessoas em casa e solicitou ao síndico o uso do cinema do prédio para pernoite de parentes e amigos. E outro proprietário quis utilizar o salão de festas como moradia enquanto alugava o apartamento no verão.

Um caso interessante também aconteceu com a síndica Eliana Caitano de Campos, que há cinco anos atua em Balneário Camboriú. Além dos moradores repetidamente solicitarem a realização de obras no período da temporada, algo que na maioria dos prédios é proibido nessa época do ano, na virada de ano já aconteceu de condôminos ocuparem as áreas de concentração do heliponto do condomínio, sem autorização, para curtir a queima de fogos do alto do edifício.

Segundo Eliana, o que também aumenta na temporada é a solicitação de serviços particulares aos funcionários em horário destinado à função na edificação, como limpeza de unidades, entrega de chaves a inquilinos e vistoria de unidades que é de responsabilidade do corretor ou proprietário. “Para dar conta de tudo seria necessário um maior investimento em folha de pagamento e novas tecnologias. Mas, os condôminos moradores não querem arcar com aumento de custos provenientes do desvio de finalidade de residencial para uma locação que configura hospedagem. E isso acaba por sobrecarregar os funcionários fixos e, no caso de edificações menores, os síndicos também”, comenta.

Como sobreviver a temporada de verão?

  • É fundamental montar um planejamento de atividades específicas para os serviços da limpeza, inclusive, com instruções de quais produtos podem ou não podem ser utilizados por ambiente.
  • Outro cronograma deve compreender as atividades a serem executadas por dia da semana, garantindo a revisão preventiva dos equipamentos em geral. Além disso, vale a pena ficar de olho diariamente no abastecimento de água e manter um diálogo constante com os inquilinos de temporada, a fim de orientar sobre os procedimentos básicos para usufruírem das áreas comuns.
  • O zelador também possui uma planilha voltada para a inspeção dos sistemas e equipamentos para checar as boas condições de operação. Assim como, em diferentes situações, realiza pequenos reparos.
  • A portaria é o setor que mais interage com os condôminos e requer apoio constante do gestor. Em caso de ocorrências delicadas, o síndico deve preservar e minimizar atuação do porteiro, trazendo para si a gestão do problema.

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