Os primeiros meses do ano é o período que a maioria dos condomínios realizam a assembleia ordinária e é nela que é realizada a eleição para síndico. Caso o escolhido seja um novato, é preciso que este tome conhecimento das atribuições de sua função, pois é comum não estar inteiramente a par das responsabilidades que assumiu ao ser selecionado. Quando o condomínio conta com a assessoria de uma administradora, ele recebe orientações da empresa, se não houver, deverá estar ainda mais atento para realizar suas diversas tarefas sem infringir a lei e o bem comum do edifício.
Primeiramente o síndico deve conhecer a legislação e normas que regem os edifícios. O novo gestor deve se interar sobre os artigos 1.331 a 1.358 do novo Código Civil (que rege a área) e a Lei dos Condomínios de 1964, além da convenção condominial e do regimento interno. Também é importante se informar sobre outras normas como a lei do inquilinato, o código de posturas municipal e ainda a Consolidação das Leis do Trabalho, já que é o síndico o responsável pelas contratações de profissionais.
Assim que receber o cargo, o novo gestor condominial deve marcar uma reunião com o antigo síndico e, quando possuir, com a administradora para fazer a alteração da pessoa física responsável junto à instituição financeira em que o condomínio mantenha contas bancárias e junto à Secretaria da Receita Federal. Além disso, “deve tomar ciência da realidade financeira e física do edifício e traçar um plano de gestão através da eleição de prioridades e metas”, orienta o gerente da Fênix Condomínios de Balneário Camboriú, André Peixoto Abal. Outra iniciativa importante é se apresentar para os funcionários e prestadores de serviços.
A responsabilidade do síndico consta nos artigos 1347 a 1356 do novo Código Civil. Nele estão apontadas todas as suas atribuições como representar o edifício juridicamente, zelar pelo prédio e pela segurança dos condôminos, chamar a assembleia e cuidar da manutenção.
Mas, a responsabilidade do síndico é, sobretudo de liderança, por isso conta com os conselheiros para auxiliá-lo nas decisões do condomínio. Abal destaca que existem dois tipos de conselhos, um deles é o consultivo, que é obrigatório e instituído pelo artigo 23 da Lei 4.591/64 e o outro o fiscal, que é facultativo, e foi estabelecido pelo artigo 1.356 do Código Civil. “O órgão consultivo será eleito na forma prevista pela convenção condominial, que poderá determinar que o síndico indique os conselheiros. Já o órgão fiscal obrigatoriamente será selecionado pela assembléia ordinária e jamais poderá ser indicado pelo síndico”, acrescenta.
Na hora de tomar decisões importantes, principalmente sobre despesas extraordinárias, é a hora de chamar o conselho. Se for necessário marque uma assembleia, principalmente quando acarretar em grande desembolso de dinheiro para os moradores. Caso contrário, além de deixar os condôminos insatisfeitos, estará desrespeitando o artigo 1.341 do novo Código Civil. Na questão de relacionamento, é importante ter diálogo e evitar atitudes autoritárias.
Em alguns casos, o síndico precisa solucionar problemas ou irregularidades de gestões anteriores, se preciso, é importante procurar a Justiça. Também é essencial analisar as atas das reuniões passadas e os documentos do edifício para não sofrer pela incompetência de um outro.
O conhecimento da arrecadação e despesa do prédio é fundamental para fazer o planejamento. O síndico anterior é obrigado a apresentar a prestação de contas e a previsão orçamentária na assembléia ordinária, antes de passar o cargo. No caso do novo gestor receber a função sem ter em mãos a previsão orçamentária, deve elaborá-la, com apoio da administradora e aprovar em nova assembleia.
Já no início do mandato o síndico pode ter que alterar sua equipe de trabalho, seja por não se compatibilizar com a proposta de trabalho da administradora e outras prestadoras de serviços ou ainda com os próprios funcionários, que, se precisarem ser trocados, deve-se contar com o apoio do conselho para a tomada de decisão.
