Seja para arquivar, dar publicidade, ter validade ou perpetuar as negociações, o registro de documentos oferece proteção jurídica e segurança aos condomínios
Problemas de convivência são comuns nos condomínios e para minimizá-los é importante que os direitos e obrigações de cada um sejam bem definidos, com normas em documentos registrados para que não haja dúvidas. A convenção do condomínio aliada ao regimento interno, por exemplo, pode ajudar a reduzir conflitos entre os moradores. E para que esses e outros documentos tenham a devida validade o registro em cartório deve ser observado.
Seja para arquivar, dar publicidade, ter validade ou perpetuar as negociações realizadas entre pessoas físicas ou jurídicas, o registro de títulos e documentos formaliza acordos e contratos, protegendo e garantido mais segurança aos envolvidos. No caso dos condomínios, há uma série de documentos que para ter validade devem ser registrados em cartório. A convenção, por exemplo, para ser oponível contra terceiros, deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
De acordo com o advogado Marconely da Cruz Alves, a princípio todo documento lícito é passível de registro, já que a finalidade é conceder publicidade ao ato praticado gerando efeitos para as partes e perante terceiros.
“A recomendação é que sejam registrados todos os documentos de importância para o condomínio, ou seja, qualquer documento que contenha obrigações, como por exemplo, contratos com prestadores de serviços”, orienta o especialista.
Segundo o advogado, as relações jurídicas referentes à incorporação de imóveis são regidas pela Lei n.4591/1964. “A norma determina a obrigatoriedade de registro de uma minuta da Convenção do Condomínio, o que torna fundamental o registro desta por se tratar de documento indispensável para que seja autorizado ao incorporador promover a comercialização das unidades condominiais. Na entrega do condomínio aos proprietários, a minuta deverá ser submetida à votação pelos condôminos, ou seja, os condôminos podem elaborar uma nova convenção ou ratificar a minuta registrada pela construtora ou incorporadora”, explica o especialista.
De acordo com Marconely, segundo o artigo 32 da Lei n.451/1964 o registro da convenção é realizado no Cartório de Registro de Imóveis. Já a alteração da convenção condominial deve ser realizada por no mínimo 2/3 dos titulares das frações ideais conforme disciplina o artigo 1333 do Código Civil. “É importante ressaltar que a orientação jurídica na realização desses atos dá maior segurança aos procedimentos”, orienta.
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Regimento interno
De acordo com o Código Civil a convenção do condomínio deve conter o regimento interno e devido à obrigatoriedade de registro da convenção entende-se que o regimento também deverá ser registrado para ser válido perante terceiros. A partir do momento da aprovação da convenção que porta o regimento interno este já se tornará obrigatório para os condôminos. É recomendável que as alterações efetuadas no documento sejam registradas.
Atas de assembleia
A lei não dispõe obrigatoriedade do registro em cartório. Porém, a prática tem se estabelecido como um costume que oferece maior segurança ao síndico e ao condomínio por dar publicidade ao ato. O registro de documentos dentre os quais se incluem as atas de assembleia condominiais é realizado em Cartórios de Títulos e Documentos, diferente da convenção condominial que é feita no Cartório de Registro de Imóveis.
O prazo para registro é de 20 dias contados da assinatura da Ata conforme artigo 130 da Lei de Registros Públicos. Além disso, o pedido de registro deve ser acompanhado da lista de presença de condôminos e do edital de convocação da assembleia e não há necessidade de reconhecimento de firma das assinaturas constante no instrumento.
Procurações para representação de condôminos
Esses documentos também são regidos pelo Código Civil, que considera válida a procuração desde que a pessoa que a conceda esteja com sua capacidade civil íntegra e conste expressamente a assinatura do outorgante.
São requisitos da procuração segundo o Código Civil: a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
Sobre a necessidade de firma reconhecida, o condomínio pode exigir esse ato. Porém, para evitar processos recomenda-se que o Edital de Convocação faça menção dessa exigência ou que a convenção contenha cláusula nesse sentido.
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