Inadimplência em condomínio é uma situação delicada que afeta a saúde financeira do edifício e, ao mesmo tempo, pode comprometer a harmonia entre vizinhos. De um lado, há a necessidade de manter as contas em dia; de outro, o cuidado para não transformar o condomínio em um ambiente hostil. Como, então, equilibrar legalidade e empatia.
A inadimplência impacta a gestão condominial, quando o condômino deixa de pagar sua cota condominial, os demais moradores acabam assumindo, direta ou indiretamente, esse custo. Isso pode comprometer serviços essenciais como limpeza, segurança, manutenção e salários de funcionários.
Há saídas no mercado para que a inadimplência não seja suportada pela coletividade, com a contratação de uma empresa que oferta Cobrança Garantida com Antecipação de Receita.
Mas, o que é uma garantidora de Condomínio? Trata-se de uma empresa especializada que, mediante contrato, antecipa ao condomínio o valor integral das cotas mensais – denominada Receita Condominial, assumindo o risco e a responsabilidade de cobrar os inadimplentes. Em outras palavras, o condomínio passa a receber 100% da arrecadação prevista (receita), independentemente dos atrasos ou da inadimplência real. Dessa forma, pode gerir o condomínio com tranquilidade, pois o caixa estará disponível para honrar os pagamentos e ficará isento do desconforto de cobrar os condôminos inadimplentes.
Paira, muitas vezes, certa desconfiança sobre o serviço das garantidoras, mas vale ressaltar que não há impedimento legal para a sua contratação. Pelo contrário, o Código Civil (arts. 1.331 a 1.358) e a jurisprudência reconhecem e reafirmam a autonomia da vontade condominial, desde que respeitada a lei e os princípios da boa administração.
A contratação desse serviço deve ser deliberada em assembleia, por maioria simples (salvo disposição diversa na convenção), com registro formal em ata, e devidamente detalhada no contrato com a empresa garantidora.
Se há alguma ressalva sobre a contratação de uma garantidora, a atenção deve ser voltada às cláusulas do contrato, aos prazos nele estipulados, os percentuais a serem aplicados, “as amarras” muitas vezes subtendidas e a solidez da empresa no mercado, para que a garantia de receita seja a solução e não mais um problema para a gestão do condomínio.
Diante da escolha de uma empresa garantidora, as vantagens para o condomínio são:
- Previsibilidade financeira: o condomínio passa a contar com a certeza de receita integral todo mês, facilitando a execução orçamentária, investimentos e manutenção.
- Gestão mais eficiente: o síndico pode se concentrar na administração e na melhoria do convívio, deixando a cobrança e eventual judicialização para a garantidora.
- Redução de conflitos internos: a relação direta entre vizinhos deixa de ser abalada por questões de cobrança. A empresa garantidora atua com profissionalismo, evitando constrangimentos.
- Cobrança especializada e legalmente segura: a garantidora costuma atuar com respaldo jurídico e utilizar meios legais eficazes de recuperação, como protesto, negativação e ações judiciais, sempre observando os limites legais que já vem explícitos no contrato.
Embora envolva custo — geralmente calculado como percentual sobre a arrecadação mensal — a contratação de uma empresa garantidora pode representar uma economia indireta significativa, ao evitar perdas com inadimplência, ter os adimplentes que suportar as despesas oriundas do inadimplente e judicializações da cobrança que envolverá contratação de advogado.
A decisão de adotar esse modelo deve ser feita com análise técnica e jurídica, mediante contrato claro e transparente, com cláusulas que protejam os interesses do condomínio.
Em tempos de incerteza econômica, a previsibilidade e a profissionalização na gestão condominial são aliados indispensáveis. E a garantidora surge como uma solução viável, legal e vantajosa para enfrentar a inadimplência sem comprometer a convivência e a estabilidade financeira do condomínio.
FERNANDA MACHADO PFEILSTICKER SILVA
Advogada OAB/SC 29.431
