Em 1924 foi iniciada a construção da primeira edificação multifamiliar do Brasil, o edifício Martinelli, situado na cidade de São Paulo, que deveria ser concluído em 1929.

No ano de 1928, visando a preparação do ambiente jurídico necessário para a comercialização de unidades autônomas das edificações prediais multifamiliares, uma vez que o Código Civil de 1916 apenas previa as figuras dos condôminos gerais necessário e voluntário, o então Presidente Washington Luis P. de Souza, promulgou o Decreto 5.481, que dispôs sobre a possibilidade de alienação dos apartamentos situados em edifícios com mais de cinco andares sem a necessidade da anuência dos demais coproprietários.

Mais adiante, com o movimento de urbanização e verticalização das cidades, no ano de 1964 entrou em vigor a Lei 4.591, que trata dos condomínios edilícios em seus artigos 1.º a 27 e do processo de incorporação imobiliária nos artigos 28 em diante.

Neste particular, convém anotar que a Lei 4.591 inaugurou a função do síndico no Brasil, tendo em seu artigo 22, tratado a atividade da seguinte forma:

Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Com a entrada em vigor do novo Código Civil em 2002, a atividade do síndico foi ratificada por intermédio do artigo 1.347:

Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Logo, se nota claramente que a legislação vigente enuncia tão somente a atividade de síndico, inexistindo distinção entre síndicos orgânicos (moradores) e síndicos profissionais, sendo esta uma mera criação de mercado, de modo que ambas as figuras mercadológicas se submetem à mesma regra do citado artigo 1.347 do Código Civil.

A contrário sendo disso, o Conselho Federal de Administração (CFA), em 12 de novembro de 2024, emitiu a Resolução Normativa 654, dispondo que todas as empresas de sindicatura profissional deveriam contemplar um responsável técnico e possuir registro junto ao Conselho Regional de Administração da sua região de atuação.

Anote-se que as autarquias federais, tais como é o CFA, não pode legislar concebendo regras jurídicas inexistentes e avocando competências que a lei não lhe confere, sendo absolutamente insubsistente a pretensão formulada pelo Conselho Federal de Administração.

É evidente que o exercício da função de síndico profissional possui pleno amparo legal, sendo o síndico mandatário eletivo, convencional, e em razão dessas atividades exercidas, nem de longe, estão ou poderão estar enquadradas pela lei 4.769/65 e/ou pela Resolução Normativa 654 de 12 de novembro de 2024.

Extrapolando seus poderes, o Conselho Federal de Administração (CFA), conforme observa-se as autuações emanadas pelos CRAs locais aos síndicos, elenca atividades questionadas como critérios para definir a obrigatoriedade de enquadramento e registro de empresas e pessoas, aplicando penalidades indevidas às empresas de sindicatura profissional.

A escolha de um síndico profissional ou não se dá por deliberação de uma assembleia, que deve deter da mais ampla e total liberdade para estabelecer os critérios de escolha por este ou aquele profissional, colhendo os frutos e consequências de sua escolha em função do princípio da autonomia privada.

Logo indevida em sua essência a pretensão do Conselho Federal de Administração em regular a atividade da sindicatura profissional, sobretudo porquanto a função não é reconhecida como profissão e não possui um conselho de classe.

Tendo em vista a gama de conhecimentos necessários para que um síndico tenha condições de gerenciar um condomínio edilício, imaginemos se cada um dos conselhos profissionais afetos à área de conhecimento necessário para os atos de gestão condominial buscasse avocar a regulação da atividade por intermédio de instruções normativas internas. Por certo, além da ilegalidade perpetrada, a atividade restaria inviabilizada em sua origem.

É por este motivo que a ASDESC repudia absolutamente o conteúdo da Resolução Normativa 654 expedida pelo CFA em 12 de novembro de 2024 e não poupará esforços para elidir sua aplicação a todos os síndicos profissionais do Estado de Santa Catarina.

Mais do que nunca a classe de síndicos precisa estar unida para que tamanha ilegalidade seja repelida, motivo pelo qual, a ASDESC buscou apoio em âmbito nacional junto à ABRASCOND, que demandará judicialmente para resguardar os interesses da sindicatura profissional em todo o país.

Gustavo Camacho é advogado e presidente da ASDESC