Entra em vigor em 30 de agosto de 2024 a Lei 14.905 que busca uniformizar a forma de atualização monetária (índice de correção e juros), pois estabelece a nova taxa legal, que reflete diretamente na forma de cálculo da inadimplência condominial.

As alterações estabelecidas pela Lei impactam diretamente a redação dos artigos 389, 406, 591 e 1336, §1º, todos do Código Civil.

Mormente a alteração trata da estipulação do IPCA como índice oficial para correção monetária e a taxa Selic - subtraído a atualização monetária do período - fica estabelecido como índice de juros moratórios (se a subtração der negativa os juros serão acatados como zero por cento), ambos a serem considerados no caso de não haver convenção entre as partes, tanto das relações cíveis em geral, quanto para os condomínios em suas convenções.

Com a alteração na forma de cálculo facilmente os juros alcançarão patamares inferiores a um por cento ao mês, isso atingirá diretamente as relações contratuais, bem como aos condomínios para adequação das suas convenções, com a finalidade de fugir da taxa legal, já que a Lei autoriza as partes convencionarem.

Aos condomínios que não possuem estipulação de índice e juros nas suas convenções serão submetidos a norma legal, senão vejamos o que passa a vigorar:

Código Civil - Art. 1.336 - § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros estabelecidos no art. 406 deste Código, bem como à multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. (grifo nosso)

Sendo assim, no que tange aos juros estes são definidos pela nova redação do artigo 406 do Código Civil, conforme vejamos:

Código Civil - Art. 406.  Quando não forem convencionados, ou quando o forem sem taxa estipulada, ou quando provierem de determinação da lei, os juros serão fixados de acordo com a taxa legal.

§ 1º - A taxa legal corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária de que trata o parágrafo único do art. 389 deste Código.

§ 2º - A metodologia de cálculo da taxa legal e sua forma de aplicação serão definidas pelo Conselho Monetário Nacional e divulgadas pelo Banco Central do Brasil.

§ 3º - Caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência.

Já no que tange a atualização monetária ficam estipuladas as regras previstas no artigo 389 do Código Civil, vejamos o que segue:

Código Civil - Art. 389.  Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros, atualização monetária e honorários de advogado.

Parágrafo único.  Na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo.

Num primeiro momento parece confuso, mas o que o legislador busca é a uniformização da correção monetária para as relações cíveis, deixando autorizada a convenção entre as partes, em não sendo estes acordados entre as partes, será aplicada a taxa legal que consiste na correção pelo IPCA e juros pela Selic acumulada no período deduzindo o IPCA acumulado no período, como bem tentamos demonstrar acima.

Na prática, navegaremos num mar de incertezas momentâneo, sendo a melhor saída para os condomínios convencionar sua forma de atualização monetária. Porém, vale lembrar, que depois de 2002 com advento do Código Civil vigente, boa parte dos condomínios possuem previsão da forma de correção monetária em suas convenções, principalmente no tocante as cobranças extrajudiciais otimizadas pela gestão condominial conforme preceito legal que é imputada ao síndico tal diligencia.

O legislador busca trazer maior segurança jurídica às relações no âmbito do direito privado, trazendo um movimento ao mercado condominial com a necessidade de regularização das suas convenções para atender seus interesses, com devido estabelecimento de critérios específicos de atualização monetária e juros para vigorar perante sua comunidade condominial.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva
Advogada OAB/SC 29.431
Pós-graduação em Direito Imobiliário, Negocial e Civil.
Pós-graduação em Direito Processual Civil.
Experiência em Direito Imobiliário - ramo condominial.