O que percebemos Brasil afora é que o estado de Santa Catarina é diferenciado para o mercado condominial, inclusive no que tange a documentação e regularização do condomínio.

No melhor dos mundos, os condomínios teriam toda documentação pertinente para estar regular. Porém, o que percebemos é uma realidade bastante diversa, não sendo incomum, condomínios operarem de forma completamente irregular, sem documentos como CNPJ, Convenção registrada e outros, causando uma imensa insegurança jurídica, inviabilizando até mesmo a cobrança das taxas condominiais trazendo a luz dúvidas sobre sua legalidade.

Diante das irregularidades na documentação do condomínio, deparamo-nos com um instituto jurídico chamado “condomínio de fato”, que diz respeito ao condomínio que “existe”, mas não tem CNPJ nem Convenção devidamente registrada. Quando isso acontece pode ocasionar imbróglio jurídico de legitimação da taxa condominial, matéria controversa entre os juristas e o Poder Judiciário, tendo de um lado o entendimento no sentido de haver legitimidade na cobrança das taxas quando do “condomínio de fato”, haja vista existir as despesas e a necessidade do ressarcimento desta, e de outro lado o entendimento que não há legitimidade gerando um limbo acerca das despesas oriundas do período em que o condomínio não possuía sua documentação regular.

Mesmo valendo-se da tese do “condomínio de fato” para validar a cobrança das taxas condominiais, o condomínio terá que possuir um vasto dossiê documental para comprovar a devida cobrança da taxa condominial, tais quais: ata de instalação condominial para convalidar a convenção não registrada ou minuta de convenção, ou convenção de incorporação, ata da aprovação orçamentária e dos rateios, demonstrativo de débito atualizado tal qual os percentuais legais e convencionados, entre outros documentos. Ainda assim, se subordinada a cobrança ao Poder Judiciário, poderá sofrer revés jurídico no tocante ao êxito almejado.

Isto posto, torna-se imprescindível para a eficácia plena de um condomínio, com minoração de risco e segurança jurídica, buscar as vias para regularização. Para isso, deve obter um CNPJ junto a Receita Federal e levar a registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis a Convenção Condominial aprovada por 2/3 dos condôminos em Assembleia. Ante a aprovação da Convenção por 2/3 dos condôminos devidamente comprovada através da Ata da Assembleia e sendo levada a registro junto no cartório de Títulos e Documentos, esta já é válida para a comunidade condominial que a instituiu, tornando-se lei entre os convencionados. Porém, para sua perfectibilização perante terceiros a convenção deverá ser registrada junto ao Cartório de Registro de imóveis, ato indispensável para legitimar o condomínio para contratar prestadores de serviços, dentre outros atos que viabilizam a administração condominial.

Destarte, a regularização é importante tanto para administração condominial eficaz e transparente, quanto para os condôminos e também para as empresas que prestarão serviços ao condomínio.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva Advogada OAB/SC 29.431 Pós-graduação em Direito Imobiliário, Negocial e Civil. Pós-graduação em Direito Processual Civil. Experiência em Direito Imobiliário - ramo condominial.