Lisura, boa-fé e transparência são premissas básicas para uma administração condominial eficiente.

A ata de uma assembleia condominial é o relato registrado por escrito dos atos praticados na reunião que devem ser fidedignos ao ocorrido.

O complicativo de atos de má-fé é a ilusão de serem de boa-fé, tentando induzir todo uma coletividade a acreditar na sua veracidade, podendo dar autenticidade a fraudes. Essa problemática tende a acontecer quando a ata da assembleia não é redigida no ato, podendo acontecer relatos divergentes do realmente ocorrido.

Na administração condominial há bons síndicos e síndicos mal-intencionados, porém, o ato de “falsificação” da ata da assembleia pode incorrer em crime previsto no artigo 299 do Código Penal: “omitir, em documento público ou particular, declaração que dele devia constar, ou nele inserir ou fazer inserir declaração falsa ou diversa da que devia ser escrita, com o fim de prejudicar direito, criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante”.

Constatada irregularidades em alguma ata de assembleia, o interessado tem até 2 anos para buscar sua anulação, conforme determina artigo 179 do Código Civil.

Algumas irregularidades são crimes, outras não, podendo gerar a impugnação da assembleia, tais quais: falsificação de orçamentos, permitir voto de inadimplente, não verificar a outorga de representantes para participar do ato, permitir participação de pessoa não autorizada por lei (ex. inquilino), aprovar deliberações em desatenção ao quórum legal estabelecido, dentre outros.

A consequência da não observância das regras e da fraude da ata de assembleia, que dependendo do caso poderá configurar crime a ser imputado ao praticante do ato – como bem mencionamos anteriormente - poderá esta ser impugnada tanto por uma assembleia seguinte, quanto pela guarida judicial. Ou seja, tanto uma assembleia posterior, quanto uma decisão judicial, poderá anular ata que não tenha sido fidedigna as deliberações do dia e decisões votadas. No tocante a prática de crimes deve-se realizar, também, boletim de ocorrência.

Portanto, cumpre ressaltar que as assembleias de condomínio possuem regras estabelecidas pelo Código Civil, que estabelece forma de convocação e quórum de votações. Além da consequente criminalização quando observada pratica ilegal naquele ato.

A problemática da anulação de assembleia atinge, inclusive, a cobrança da taxa condominial que considerou valores fraudados, tendo que a administração condominial buscar a regularização a partir dali para legitimar as cobranças e evitar problemáticas judiciais alusivas ao título executivo (taxa de condomínio).

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva
Advogada OAB/SC 29.431
Pós-graduação em Direito Imobiliário, Negocial e Civil.
Pós-graduação em Direito Processual Civil.
Experiência em Direito Imobiliário - ramo condominial.