Plataformas de short stay em condomínios

Plataformas de short stay  em condomínios

 

A Declaração dos Direitos do Homem e do Cidadão datada dos idos de 1789 é a base do Estado Democrático de Direito Neoliberal, que prevê o direito de propriedade como um dos elementos de maior importância dentro do arcabouço jurídico.

O artigo 1228 do Código Civil prevê que todos os proprietários de imóveis poderão usar, gozar, dispor, fruir e reivindicar os mesmos de quem injustamente os possua.

Por isso, há entendimentos em que, ao se impedir que um proprietário de um imóvel utilize plataformas de short stay para extrair rentabilidade de sua unidade, o direito de fruição do imóvel resta suprimido.

Por outro lado, a utilização dessas plataformas, assim como as locações por temporada, acabam por fragilizar a segurança dos condomínios, ao passo que a rotatividade de pessoas é imensa.

Do mesmo modo como ocorreu em outros mercados, é fato notório que modelagens disruptivas de negócios vieram para ficar, a exemplo do que ocorreu com a Uber, Ifood, Netflix, entre tantos outras.

É fundamental que, com a difusão dessa ferramenta, os empreendimentos estabeleçam regras funcionais em suas convenções e regulamentos internos que garantam a maior segurança ante a hipótese de utilização desta modalidade de aluguel de curta duração.

O STJ ainda não pacificou o entendimento acerca da tipificação das plataformas de short stay e não definiu conclusivamente se os aplicativos de hospedagem são locações por temporada ou se se classificam como atividade de hotelaria.

A celeuma envolvendo tais plataformas gravita em torno dos conceitos de hospedagem e de locação por temporada.

Se classificadas como atividade hoteleira, a legislação de regência será a Lei Geral do Turismo e, por consequência, a atividade será compreendida como não residencial e descaracterizará a finalidade residencial das unidades autônomas com essa vocação.

No entanto, se o conceito adotado for o da locação por temporada, que, segundo a Lei do Inquilinato, é aquela que vai de 1 a até 90 dias, a atividade é iminentemente residencial e não desvirtua a natureza não comercial das unidades com essa destinação.

A decisão mais emblemática sobre o assunto é o REsp 1819p75 do RS, e aprofundou-se sobre o princípio da autonomia privada e a força normativa das convenções condominiais, tendo enfatizado que seria possível aos condomínios restringir a utilização desse modelo de locação, mas desde que a vedação estivesse expressa na convenção do condomínio, fato que espelharia a vontade da ampla maioria dos condôminos.

As decisões anteriormente prolatadas pelo STJ não são suficientes para afirmar que houve a formação de uma jurisprudência no sentido de proibir de maneira geral a locação de imóveis via Airbnb em condomínios, pois as mesmas divergem entre si, de modo que em alguns julgados se entende que os condomínios poderiam proibir as plataformas de short stay mediante o regramento em convenção e, já em outras decisões, entende-se a necessidade de que a convenção contenha autorização expressa para que as plataformas de hospedagem sejam permitidas. Além disso, alguns julgados enunciam que sequer existe a necessidade de a proibição constar da convenção condominial para proibir a prática do short stay, uma vez que tal atividade seria comercial e desvirtuaria a vocação residencial da unidade autônoma.

Até a definição da tipologia jurídica das plataformas de short stay, os condomínios que desejarem o mínimo de segurança jurídica deverão, a respeito da proibição e/ou autorização para a utilização desses expedientes, inserir o impedimento ou a liberação em suas convenções, posto que isso garantirá que o princípio da autonomia privada e a vontade da ampla maioria dos condôminos sejam atendidos.

Gustavo Camacho é advogado e presidente da Associação de Síndicos do Estado de Santa Catarina

 

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