Algo tão comum para o mundo condominial, todos estamos familiarizados com o termo que vem no boleto do condomínio todos os meses, mas o fundo de reserva reveste-se de várias dúvidas para os condôminos e para o gestor condominial.

O que é o fundo de reserva? O fundo é o que o próprio nome diz, uma reserva ou poupança para o condomínio, sendo uma medida imprescindível para a manutenção financeira condominial e é arrecadada pela contribuição de cada condômino. Foi estabelecido pela Lei dos Condomínios n. 4.591/64 e permaneceu vigente, pois não foi revogado pelo Código Civil/2002.

Como estabelecer o percentual para o fundo de reserva? O percentual a ser arrecadado dos condôminos deve vir explicitado na convenção do condomínio, chegando a uma alíquota de até 10% (dez por cento) do valor da quota condominial.

Quem paga o fundo de reserva – proprietário ou inquilino? Para definir a responsabilidade do inquilino em pagar o valor, deverá ser verificado se o fundo foi utilizado para custear despesa ordinária, isto porque a Lei do Inquilinato aduz que a responsabilidade pelo pagamento é do proprietário, por se tratar de uma despesa extraordinária, mas excepcionalmente pode ser para custeio de despesa ordinária.

Portanto, o cunho da despesa é de fundamental importância na vigência do contrato de locação a fim de determinar a responsabilidade de cada qual.

Mas, a dúvida mais recorrente que paira sobre o tema fundo de reserva é como e quando este pode ser utilizado. Geralmente, o fundo é determinando para o custeio de despesas extraordinárias, emergenciais, que podem acontecer como prevenção, emergência ou para efetivação de manutenção de alto custo.

As regras para utilização do fundo de reserva devem ser elencadas na convenção do condomínio, tal qual a alíquota, explicitando de forma clara o tipo de despesa que será autorizada sua utilização. Portanto, em vias gerais, o fundo de reserva não deve ser utilizado para despesas ordinárias que devem constar na previsão orçamentária e compor a quota condominial.

Sendo assim, caso a convenção condominial não exponha regras claras para utilização do fundo de reserva, seu emprego deverá ser subordinado a aprovação em assembleia. Verificando-se, desta forma, a importância da normatização interna já que o Código Civil não regulamenta de forma ostensiva tudo que norteia o fundo de reserva.

Recorrentemente, verifica-se indagação da utilização do fundo de reserva para cobrir a inadimplência condominial. Havendo inadimplência, o caixa condominial resta prejudicado e a oneração dos adimplentes para manter as despesas ordinárias em dia, levando a administração condominial pensar em utilizar o fundo para cobrir a obrigação descumprida pelos inadimplentes. Essa possibilidade valerá se houver previsão na convenção, pois o cunho do fundo de reserva não é bancar rombos financeiros causados pela inadimplência. Para isso, o mercado condominial tem outras saídas mais viáveis para os condomínios.

Portanto, ter conhecimento do que é e de como deve ser utilizado o fundo de reserva evitará desgaste para gestão condominial. Trate esse recurso com transparência, evite a confusão entre as despesas ordinárias e extraordinárias, cumpra a convenção e haja com prevenção.

Fernanda Machado Pfeilsticker Silva é advogada, pós-graduada em Direito Imobiliário, Negocial e Civil e pós-graduada em Direito Processual Civil. Atua na área do Direito Imobiliário, ramo condominial.