O desconto pontualidade é uma prática muito comum nos condomínios e consiste, como o nome diz, em um desconto aplicado na taxa condominial caso o condômino pague antes do vencimento.

Caso passe o prazo, o condômino perde o desconto e ainda é acrescida uma multa de até 2% e a cobrança de juros moratórios de 1%.

Esse formato de cobrança, normalmente, foi definido em assembleia e com quórum qualificado. Porém, por mais que a assembleia seja soberana, como comentado outras vezes, no ordenamento jurídico brasileiro, ela não pode se sobrepor as nossas leis.

Isso ocorre, nesse caso, porque o desconto pontualidade, na verdade, incide no que é chamado de bis in idem, que nada mais é do que a repetição de uma sanção sobre um mesmo fato. Isso porque ao não pagar no prazo, ele já pagaria a taxa condominial sem o desconto, some-se a isso que a este é imputada mais uma multa pelo não pagamento no prazo, perfazendo duas sanções para um mesmo fato. Esse tipo de questão, juridicamente falando, é ilegal.

Além disso, o desconto pontualidade acaba indo contra o artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil, pois acaba disfarçadamente multando aquele que não paga na data, em mais de 2% sobre o débito original. Esse artigo define que as multas condominiais só podem chegar até 2% sobre o débito. Nesse sentido, como explicitado, esse desconto é ilícito.

Ao burlar o artigo, esse formato acaba sendo um disfarce para a multa que existia anteriormente no antigo Código Civil, que poderia chegar em até 20%.

Além disso, é importante ficar claro que as despesas condominiais são fruto de um rateio baseado na soma de todos os provisionamentos, despesas ordinárias e extraordinárias etc., e aí sim, esse valor é rateado entre os condôminos.

Ao oferecer um desconto sobre o valor original, se todos os condôminos pagarem com desconto, em teoria a conta não fecharia, pois não corresponderia ao valor total de custos do qual foi retirado o rateio em questão. Nesse sentido, o valor real da taxa condominial (sem desconto ou a multa) é um valor irreal, acima do valor correspondente aos gastos.

Tendo isso em mente, é preciso que o condomínio extinga esse tipo de dispositivo, pois, por ser ilegal, o condômino prejudicado pode entrar na justiça contra o condomínio e obter decisão favorável, o que acarretará a devolução em dobro dos valores cobrados de forma ilegal.

A jurisprudência sobre esse tema é amplamente contra a cobrança do desconto pontualidade, mas, em algumas praças, alguns juízes decidem pela legalidade dessa cobrança.

No meu entendimento, assim como apontado acima, essa é uma prática ilegal, pois acaba sendo uma multa disfarçada e que supera, em termos de valor, aquilo que é expresso no código civil.

Tendo isso em vista, a gestão condominial precisa se adequar a isso e o condômino que sofre com esse tipo de cobrança, poderá entrar na justiça a fim de garantir os seus direitos contra o condomínio.

Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. É Presidente da Comissão de Advocacia Condominial da OAB-SP.