Todo empreendimento imobiliário é construído em três frentes distintas. Confundi-las é um dos erros mais custosos para quem compra, vende ou administra um condomínio.

A primeira é a obra econômica. Ela define a viabilidade do negócio: custos, financiamento, preço de venda, ritmo de vendas e capacidade de pagamento dos compradores. É ela que decide se o projeto sairá do papel e se será concluído. Por isso existe o patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004), que separa os recursos da obra do restante do patrimônio do incorporador.

A segunda é a obra jurídica, que modela o condomínio: a convenção, o regimento interno e as regras de uso e rateio das áreas comuns. Antes do lançamento, o incorporador já definiu as normas que os futuros condôminos vão aceitar. Na prática, a convenção funciona como um documento de adesão. Quem adquire a unidade adere ao produto concebido pelo incorporador, com sua governança e seus encargos.

Essa obra se apoia no princípio da autonomia privada. Por meio da convenção, os particulares podem estabelecer regras sobre a vida em comunidade, desde que respeitem a lei e a ordem pública. O Código Civil reconhece esse espaço ao disciplinar o conteúdo da convenção (art. 1.334) e ao atribuir força obrigatória às normas registradas para condôminos e possuidores (art. 1.333).

Esse princípio ganha peso maior nos complexos condominiais e nas comunidades planejadas, em que vários condomínios compartilham lazer, serviços, vias e despesas rateadas. Nesses casos, a convenção e os instrumentos correlatos funcionam como verdadeira constituição do empreendimento. Cláusulas de rateio, uso e fiscalização precisam ser claras, porque definem quem paga, quem decide e quem responde por cada item.

Há limites. A autonomia privada não autoriza cláusulas abusivas, discriminatórias ou contrárias à legislação urbanística e ambiental. Por isso, síndicos e conselheiros devem conhecer a convenção registrada e verificar se ela corresponde ao que foi prometido ao comprador na oferta e no memorial de incorporação.

A terceira é a obra física, a única visível. Ela se conclui com a expedição do habite-se, documento que atesta que a edificação foi executada conforme o projeto aprovado e está apta a ser ocupada. É a fase em que o projeto se materializa em concreto, aço e alvenaria.

As duas primeiras são imateriais, mas produzem efeitos concretos por décadas. Um erro econômico pode gerar obra paralisada e inadimplência. Um erro jurídico pode gerar litígios sobre rateio e uso que se arrastam por anos. Ao comprar na planta, o consumidor deve examinar as três obras, e não apenas a que enxerga do portão.

Gustavo Camacho, advogado, especialista em Direito Condominial e sócio da Panno Waknin & Camacho Sociedade de Advogados