Construir é uma atividade que demanda muito conhecimento e responsabilidade. É pensando nisso que, há mais de 100 anos, existe legislação que trata sobre as garantias em edificações

Em 1916, o prazo normalmente era de vinte anos, algo que a reformulação do Código Civil em 2002 reduziu para cinco. Mas, ao contrário do que muitas vezes é dito – inclusive síndicos e construtoras-, o tema não é simples quanto parece e demanda conhecimento técnico.

Já na sua constituição, o condomínio passa por uma vistoria nas áreas comuns, onde o síndico, recém-eleito, uma comissão de condôminos e representantes da construtora formalizam a entrega dessas áreas – corredores, fachadas, muros, telhados, equipamentos, áreas de lazer, portaria etc. Essa vistoria e a expedição do habite-se vão determinar o período inicial das garantias.

Desde esse momento é importante que o síndico tenha o acompanhamento de profissional de engenharia de confiança para que possa fazer observações pertinentes e, a partir dali, auxiliar o condomínio para que ele se mantenha resguardado.

Existem dois cenários possíveis para que o síndico acione a construtora: o de vícios ocultos – problemas que não são aparentes e só são descobertos com o passar dos anos - e de vícios aparentes. No caso dos ocultos, a garantia passa a contar a partir do momento que o problema na estrutura ou no imóvel passa a ser perceptível. O prazo para reclamações legais é de vinte anos.

Todos os itens do condomínio têm alguma garantia. Se, legalmente, o prazo reconhecido é de cinco anos, problemas de acabamentos e falhas em equipamentos apresentam prazos menores, enquanto estruturais têm uma garantia maior pré-estabelecida.

O Código Civil, o Código de Defesa do Consumidor e decisões judiciais que tenham tratado do assunto trazem mais informações sobre como e quando essa reclamação deve ser feita. Já NBR 15.575, de 2013 e revisada em 2021, trata sobre os prazos de garantias recomendados para cada caso.

Alguns documentos, como o Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações e a própria NBR, também trazem algumas informações fundamentais para que se alcance a vida útil planejada, reduzindo o risco de perda de garantias.

A contratação de Laudo de Inspeção Predial na constituição e, após isso, periodicamente a cada dois anos, irá trazer dados técnicos e evitar argumentações e possíveis tentativas da construtora de não se responsabilizar pelos problemas encontrados que sejam, de fato, de sua responsabilidade.

A intenção, nesse caso, não é a de buscar culpados, mas sim conscientizar cada parte de quais seus direitos e deveres, buscando, sempre, a conciliação e a boa gestão condominial.

Mário Filippe de Souza, graduado em Engenharia Civil pela Universidade Federal de Santa Catarina. Diretor Executivo da Econd Engenharia para
Condomínios.