Guia para pintura predial

A preparação de fachada para uma pintura bem feita é algo demorado e que requer habilidade e conhecimentos dos profissionais que executam o serviço A preparação de fachada para uma pintura bem feita é algo demorado e que requer habilidade e conhecimentos dos profissionais que executam o serviço

Está na hora de repintar o prédio? Planejar, aprovar em assembleia, estabelecer cronogramas, formalizar contratos e acompanhar a obra são ações que todo síndico deve ter no roteiro

É inevitável. De tempos em tempos, chega a hora de pintar o prédio e, então, surge uma série de procedimentos administrativos e financeiros que devem ser observados, sem falar na escolha entre as inúmeras empresas no mercado e todas as possibilidades de tintas, cores e novos materiais que podem ser empregados.

Para esclarecer as principais dúvidas que surgem em síndicos e condôminos, o Jornal dos Condomínios entrevistou profissionais de diversas áreas envolvidas na contratação de serviços de pintura, para facilitar a escolha certa.

Pintar ou lavar, como avaliar

A questão depende dos materiais empregados e da localização. Prédios localizados em avenidas mais movimentadas tendem a acumular mais fuligem do que aqueles localizados em ruas mais tranquilas. A incidência de sol também é determinante na questão da umidade, que vai fornecer o ambiente ideal para o surgimento de algas e incrustações na pintura.

A proximidade do mar, por sua vez, não é tão prejudicial à pintura quanto parece. “A maresia é apenas água e sal e não interfere na pintura, desde que tenha sido usada uma tinta de qualidade, as esquadrias metálicas é que sofrem maiores impactos”, explica o empreiteiro Roque Horn.

De quanto em quanto tempo pintar e como manter a pintura em dia

Em média, a pintura de um prédio ou condomínio deve ser realizada com um intervalo de no máximo seis anos, observando os detalhes acima citados. Para manter a pintura em dia é recomendado ainda realizar uma lavação completa a cada dois ou três anos, aproveitando que, neste período, a tinta ainda está saudável e os resultados são melhores.

Qual é a melhor época do ano

Segundo especialistas na área, a melhor estação do ano para pintar o condomínio é no outono por ser mais seco. O frio e as chuvas, típicos dos meses de inverno e primavera atrasam a secagem da tinta e, consequentemente, a finalização dos trabalhos.

Mas, quando se negocia com condições climáticas, todo cuidado é pouco. “Sempre estamos sujeitos a uma surpresa, sempre é possível que tenhamos um outono de temperaturas mais altas ou o contrário. Já o mês de setembro pode trazer muitas chuvas a exemplo do acontece ocasionalmente em Santa Catarina”, como lembra a arquiteta Glaci Refosco.

Edital, assembleia e quórum

A pintura predial é considerada manutenção e para sua aprovação é necessário apenas o quórum normal e maioria simples na forma do artigo 1.353 do Código Civil. No edital de convocação para assembleia, porém, deve constar este item específico. A maioria dos condomínios adota em suas convenções a necessidade de 50% de quórum na 1ª chamada e a aprovação por maioria, com qualquer número de participantes, na 2ª chamada.

Mudanças de cor e reforma de fachadas

A mudança na cor ou a reforma parcial da fachada pode ser uma opção interessante, dependendo da relação de custo- benefício. Atualmente, existem tintas especiais com princípios ativos que duram mais, além de apresentarem maior rendimento e mais qualidade no resultado final. O ressurgimento do revestimento pastilhado, que dispensa pintura e requer apenas uma lavação, a cada três anos, para sua manutenção, também vem ganhando força no mercado.

Nestes casos, a aprovação em assembleia deve obter o quórum especial de 100% do total dos condôminos, nos termos do artigo 10. § 2.º da Lei 4.591/64, eis que ocorrerá a alteração de fachada da edificação. Alguns procedimentos podem ser utilizados para agilizar a aprovação, como a apresentação prévia do projeto. “O projeto e as imagens das alterações pretendidas podem ser expostos em uma área comum do condomínio para as pessoas opinarem. Mas a aprovação final deve acontecer sempre em assembleia e a decisão constar em ata”, explica Becker.

Como escolher a melhor cor

Pintura Cores

Na hora de mudar a cor do condomínio diversos fatores devem ser considerados. As novas tendências que surgem ou a tonalidade preferida nem sempre serão aquelas que darão os melhores resultados. Cores claras absorvem menos calor, mas, em contrapartida, destacam mais a sujeira e imperfeições da construção.

A maioria dos escritórios de arquitetura e até as lojas de tinta mais especializadas já possui programas de arte digital capazes de simular o resultado final de cada condomínio, após a mudança na cor da fachada. “É uma ferramenta que vem sendo muito utilizada e uma opção muito confiável,” afirma Glaci.

A melhor maneira de pagamento

Para Marcelo Becker, cada condomínio deve observar o perfil e a situação que mais lhe favorece na hora de contratar os serviços de pintura. “Há condomínios que fazem um rateio e pagam pela pintura em cinco meses e outros que começam o rateio com até dois anos de antecedência e contratam o serviço pagando à vista, buscando melhores preços.”

Empréstimos bancários também já estão disponíveis no mercado, atualmente, mas, ainda, segundo Marcelo, esta opção é a menos interessante, devido às altas taxas de juros.

Orçamentos e empresas especializadas

A contratação de uma empresa especializada para a pintura de um condomínio deve obedecer os critérios usuais de qualquer prestador de serviços para obras de grande porte: exigir CNDs federais, estaduais e municipais e Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas. Solicitar ainda um espelho de consulta aos órgãos de proteção de crédito, bem como uma certidão negativa de protestos.

Sempre é necessário buscar referências de outros clientes e pesquisar se a empresa possui queixas nos órgãos de defesa do consumidor.

Também é recomendado que as empresas tenham registro em, pelo menos, um dos órgãos representativos de classe como o Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA) ou Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), que emitem a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) de seus profissionais contratados.

Através de pesquisas e orçamentos entre as empresas estabelecidas no mercado ainda é possível encontrar diferenças significativas nos preços praticados, dependendo do número de funcionários contratados e do prazo para execução do serviço.

Acidente com trabalhadores

Além dos cuidados técnicos, estéticos, administrativos e financeiros, alguns detalhes jurídicos também devem ser bem observados: a questão de acidentes com trabalhadores durante a pintura de condomínios.

Pintura 2
O síndico deve fiscalizar e exigir que os funcionários da empresa contratada usem todos os equipamentos de proteção individual de segurança

O contrato deve deixar claro que todos os encargos trabalhistas são de responsabilidade da empresa contratada. O síndico que representa o condomínio, tem o dever de fiscalizar a situação empregatícia dos funcionários e o uso dos equipamentos de proteção individual e demais equipamentos de segurança. “Caso contrário, existe o risco da empresa contratada não ter recursos para arcar com os custos de um eventual processo e a Justiça entender que o condomínio tem responsabilidade solidária junto à empresa contratada, assim ambos dividirão os custos desta ação”, explica Luis Augusto Santos, advogado da área civil.

Gustavo Camacho, advogado e especialista em condomínios, reforça os cuidados em relação à legislação. “Todos os trabalhadores deverão ter habilitação para trabalho em altura, conforme disposto pela NR 35”. Além disso, ele destaca que os síndicos não devem permitir o acesso de trabalhadores que não estejam devidamente registrados na empresa e que não estejam munidos dos respectivos EPI’s.

O advogado orienta ainda que o condomínio deve dispor no contrato que toda e qualquer responsabilidade trabalhista acerca dos obreiros alocados na obra será assumida pelo prestador de serviços e destaca: “sempre exigir notas fiscais e realizar as retenções cabíveis”.

A importância de um contrato

Para Marina Zipser Granzotto, advogada trabalhista e condominial, a melhor opção é a empreitada por obra-certa. “Nesta modalidade, o condomínio contrata uma empresa que especificará os materiais que serão usados, seus custos, o custo da mão-de-obra e o prazo em que o serviço será executado.”

Após definir a empresa ou profissional escolhido, os gestores do prédio devem formalizar o acordo elaborando um minucioso contrato de prestação do serviço que contenha, no mínimo:

- Os serviços ou produtos que são objeto do contrato com todos os detalhes combinados, como quantidade e qualidade

- O prazo ajustado para realização dos serviços

- Os valores e as datas em que os pagamentos serão realizados. Nunca efetuar o pagamento integral por serviços ainda não prestados, ou produtos ainda não entregues.

Se a empresa não cumpriu com a sua parte, o sindico pode fazer a retenção do pagamento, notificando-a de que só pagará após a empresa cumprir o contratado. Esta possibilidade está prevista no art. 476 do Código Civil e dá ao condomínio o poder de forçar a empresa a cumprir a sua obrigação, ou não receberá o pagamento.

A tinta certa para cada ambiente

Escolher a tinta certa para cada setor do condomínio vai muito além de definir a melhor cor. Renovar a pintura pode ajudar a restaurar a fachada, as paredes internas e até mesmo pisos e coberturas do condomínio, entretanto um produto inadequado para determinada superfície pode comprometer a aparência do ambiente, resultar em baixa durabilidade e até dificultar a aplicação.

Pintar o condomínio nem sempre é uma tarefa simples. Atualmente, existem no mercado diferentes tipos de produtos, acabamentos e cores. Por isso, na hora de escolher, é fundamental conhecer os produtos ou ter apoio técnico. “Os responsáveis pelos condomínios devem principalmente observar se o produto que estão comprando atende a necessidade da área, visando sempre à resistência e à durabilidade”, orienta Eduardo Kunz, representante técnico comercial.

Armando Felipe da Silva, mestre em Arquitetura e especialista em patologia de fachadas, complementa explicando que ao fazer a repintura é importante contar com a ajuda de profissionais especializados. “Antes da aplicação da tinta devem ser feitos vários trabalhos de verificação e preparação de base que não são de conhecimento de muitas empresas de pintura”, ressalta.

De acordo com Armando, a preparação de fachada para uma pintura bem feita é algo demorado e que requer habilidade e conhecimentos do profissional que executa o serviço. “Para pintar é necessário ter treinamento e acompanhamento técnico permanente durante as etapas de lavação, vedação das fissuras e tratamento das armaduras”, explica o arquiteto.

Resistência

Segundo Eduardo Kunz, a diferença dos produtos está principalmente relacionada à questão da resistência. “Cada tinta tem uma função e para que ela funcione tem de ser aplicada em cada área de maneira correta. É preciso avaliar as condições referentes à exposição, à abrasividade, à lavabilidade, à retenção de cor, à proteção da superfície contra calor, fogo, contaminações”, relata Kunz.

O representante explica que a escolha da tinta para fachadas, por exemplo, dependerá da superfície, ou seja, do concreto aparente. “Neste caso podem ser utilizados vernizes a base de poliuretano, que protegem o concreto contra o ataque da maresia e outros agentes como chuva ácida”, orienta o especialista.

Segurança

Para as áreas comuns, Eduardo recomenda tintas especiais para pintura das portas corta-fogo e corrimãos das escadas, como a tinta antichamas que tem efeito retardatário das chamas em caso de incêndio. “Essa tinta pode ser aplicada até mesmo em portas de madeira ou afins, que adiam as labaredas, aumentando o tempo de evacuação da área em caso de incêndio”, explica.

De acordo com Eduardo, para as paredes internas a opção são as tintas epóxi isentas de cheiro para aplicação em paredes, com grande poder de lavabilidade e retenção de cor. Já no caso de pisos de playgrounds, garagens e quadras, a alternativa é a linha epóxi de alta resistência e com opções de cores para essas áreas.

Além de observar o tipo de material escolhido, os gestores também devem verificar a idoneidade do fabricante do material e principalmente a mão de obra que irá contratar para executar o trabalho, pois se alguma área for pintada com o produto inadequado, o resultado será a baixa durabilidade, com descascamento da tinta, perda de cor, entre outros problemas. “A fábrica atesta garantia a seus produtos, mas para que o cliente tenha direito a essa garantia, tem de utilizar as tintas corretas nos locais corretos. Caso contrário é retrabalho e prejuízo na certa”, alerta Eduardo.

Serviço

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